ٿائيلينڊ ۾ غير ملڪي ملڪيت: سڀ کان پهريان اهو ڄاڻو
جيڪڏهن توهان ٿائيلينڊ ۾ ملڪيت خريد ڪرڻ جو ارادو رکو ٿا، ته هڪ ڳالهه واضح ڪري ڇڏيو: پرڏيهي شهري ٿائيلينڊ ۾ زمين پنهنجي نالي تي رجسٽر نٿا ڪري سگهن. اهو قانون 1954ع کان نافذ آهي. البت، ڪنڊوميني يونٽن ۾ مڪمل مالڪي جو حق حاصل ٿي سگهي ٿو، جيڪو عمارت جي ڪل رجسٽرڊ فرش رقبي جو 49 سيڪڙو تائين محدود آهي. هي اهو بنيادي تضاد آهي جيڪو ٿائيلينڊ کي ڏکڻ اوڀر ايشيا جي ٻين ملڪن کان الڳ ڪري ٿو.
هڪ سنڌي سيڙپڪار جي نظر کان ڏسجي ته: ٿائيلينڊ پرڏيهي سرمائيداري لاءِ ڏکڻ اوڀر ايشيا ۾ چوٿين نمبر تي آهي. 2025ع ۾ ملڪ ۾ 15 ارب ڊالر کان وڌيڪ پرڏيهي سيڙپڪاري آئي. ڪارخانا لڳائي سگهجي ٿو، ٽيڪنالاجي ڪمپني کولي سگهجي ٿي، سياحتي ڌنڌو هلائي سگهجي ٿو، پر انهي ڪارخاني جي اڳيان گهر خريد نٿو ڪري سگهجي. اها ڳالهه عجيب لڳي ٿي، پر اها حقيقت آهي.
ڪنڊوميني: پرڏيهي خريداران لاءِ محفوظ ترين رستو
ٿائيلينڊ جي ڪنڊوميني ايڪٽ 1979ع تحت، پرڏيهي شهري ڪنڊوميني فليٽ پنهنجي نالي تي رجسٽر ڪري سگهن ٿا. شرط هيءُ آهي ته پوري عمارت ۾ پرڏيهي مالڪن جو حصو 49 سيڪڙو کان وڌيڪ نه هجي. هي ڪوٽا ختم ٿيڻ کان پوءِ، نئين پرڏيهي خريدار صرف 30 سالن جي ليزهولڊ تحت يونٽ وٺي سگهن ٿا.
فوڪيٽ ۽ پٽايا ۾ پرڏيهي خريدارن جا 60 سيڪڙو کان وڌيڪ سودا ٿين ٿا. هنن شهرن ۾ مشهور منصوبن ۾ 49 سيڪڙو ڪوٽا اڪثر اڳي ئي ڀرجي وڃي ٿو، تنهن ڪري خريداري اڳ لکت ۾ تصديق ڪرائڻ ضروري آهي.
پئسا ٿائيلينڊ ڪيئن موڪلجن؟
ڪنڊوميني ۾ مالڪي رجسٽر ڪرائڻ لاءِ پئسا پرڏيهه مان ٿائي باٿ ۾ تبديل ڪري ٿائي بئنڪ ذريعي منتقل ڪرڻ لازمي آهن. بئنڪ Foreign Exchange Transaction Form (FETF) جاري ڪري ٿو، جيڪو لينڊ ڊپارٽمينٽ ۾ ٽائيٽل رجسٽريشن لاءِ ضروري دستاويز آهي. ڪجهه خريدار لائيسنس يافته ٿائي ڪرپٽو ايڪسچينجن ذريعي به رقم موڪلن ٿا، پر ڊولپر عموماً سڌو ڪرپٽو قبول نٿا ڪن.
زمين ۽ ويلا: قانوني خطرا سمجهو
ليزهولڊ (ڀاڙي ملڪيت) ڇا آهي؟
پرڏيهي شهري زمين 30 سالن تائين ليز تي وٺي سگهن ٿا، جيڪا لينڊ ڊپارٽمينٽ ۾ رجسٽر ٿئي ٿي ۽ قانوني تحفظ آهي. ڪيترن معاهدن ۾ 30+30 يا 30+30+30 جي تجديد جون شرطون شامل هونديون آهن، پر اهي يادگيري لاءِ معاهدي جون ڳالهيون آهن، قانوني حق نه. جيڪڏهن زمين جو مالڪ بدلجي وڃي، ته نئون مالڪ تجديد ڪرڻ تي مجبور ناهي.
ٿائي ڪمپني ذريعي ملڪيت: وڏو خطرو
ڪجهه پرڏيهي خريدار ٿائي ڊائريڪٽرن سان ڪمپني ٺاهي زمين خريد ڪن ٿا، جتي ٿائي حصيدار دراصل پرڏيهي جي مفاد لاءِ نامزد (نامينيءَ) هوندا آهن. هي طريقو انتهائي خطرناڪ آهي. ساؤٿ چائنا مارننگ پوسٽ موجب ٿائي اختيارين هاڻي تائين 850 کان وڌيڪ اهڙين ڪمپنين خلاف ڪارروائي ڪئي آهي، ۽ نقصان 15 ارب باٿ کان وڌيڪ ٻڌايو ويو آهي. لينڊ ڊپارٽمينٽ 2023ع کان وٺي حصيداري جو آڊٽ تيز ڪري ڇڏيو آهي. ڏوهه ثابت ٿيڻ تي 10 لک باٿ (تقريباً 28,000 ڊالر) جرمانو ۽ قيد جي سزا ٿي سگهي ٿي.
خريداري جي لاڳت: ٽيڪس ۽ فيسون
| لاڳت جو قسم | شرح |
|---|---|
| ٽرانسفر ٽيڪس | اندازي قيمت جو 2 سيڪڙو |
| اسٽامپ ڊيوٽي | 0.5 سيڪڙو |
| مخصوص ڪاروباري ٽيڪس (خريداري جي 5 سالن اندر وڪڻجي) | 3.3 سيڪڙو |
ٿائيلينڊ جي ڀيٽ ڏکڻ اوڀر ايشيا جي ٻين ملڪن سان
| ملڪ | پرڏيهي مالڪي جا حق |
|---|---|
| ٿائيلينڊ | صرف ڪنڊوميني ۾ فري هولڊ (49 سيڪڙو ڪوٽا)؛ زمين تي پابندي |
| ويٽنام | 2015ع کان فليٽن ۾ فري هولڊ (30 سيڪڙو ڪوٽا)؛ گهرن لاءِ 50 سال ليز |
| ملائيشيا (MM2H) | 10 لک رنگٽ (تقريباً 2 لک 20 هزار ڊالر) کان مٿي ملڪيت خريد ٿي سگهي ٿي |
ٿائيلينڊ انهن ٻنهي پاڙيسري ملڪن کان وڌيڪ پابنديون رکي ٿو.
2026ع ۾ قانون سازي: ڇا بدلجي سگهي ٿو؟
2024ع ۾ 99 سالن جي ليزهولڊ جو بل پيش ڪيو ويو، پر ملڪي سياسي دٻاءَ هيٺ اهو ڪميٽي مرحلي تي ئي روڪجي ويو. في الحال پيٽونگٽرن شناواترا جي حڪومت مخصوص اقتصادي زونن ۾ پرڏيهي ڪنڊوميني ڪوٽا 49 سيڪڙو کان 75 سيڪڙو تائين وڌائڻ تي غور ڪري رهي آهي، پر 2026ع جي وچ تائين ڪوبه باضابطه بل پارليامينٽ ۾ پيش نه ڪيو ويو آهي.
سنڌي سيڙپڪار لاءِ بهترين حڪمت عملي ڇا آهي؟
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جهڙن ماهرن جي رائي موجب، 2026ع ۾ پرڏيهي خريدار لاءِ سڀ کان محفوظ طريقو اهو آهي ته اهڙي منصوبي ۾ فري هولڊ ڪنڊوميني يونٽ خريد ڪجي جتي پرڏيهي ڪوٽا اڃا باقي هجي، ۽ اها ڳالهه لکت ۾ پڪي ڪجي. ڊولپر جي تجويز ڪيل وڪيل بدران آزاد قانوني ماهر کان مشورو وٺڻ ضروري آهي.
ليزهولڊ ويلا به هڪ آپشن آهي، پر صرف ان صورت ۾ جڏهن معاهدو احتياط سان تيار ڪيو وڃي ۽ تجديد جو خطرو پوري طرح سمجهيو وڃي.
ٿائي بئنڪ مان قرض ملي سگهي ٿو؟
نظرياتي طور تي ممڪن آهي، پر عملي طور تي ڏکيو آهي. ٿائي تجارتي بئنڪ غير رهائشي پرڏيهين کي قرض ڏيڻ ۾ هچڪڻ ٿا. ٿورا بئنڪ سنگاپور يا هانگ ڪانگ جي شاخن ذريعي مالي مدد ڏين ٿا. پرڏيهين لاءِ سود جي شرح 6 کان 8 سيڪڙو سالياني آهي، جڏهن ٿائي شهرين لاءِ اها 4 کان 5 سيڪڙو هوندي آهي.
سيڙپڪاري واپسي: ڪنڊوميني بمقابلا ويلا
| ملڪيت جو قسم | قانوني تحفظ | اندازي ڀاڙو واپسي |
|---|---|---|
| فري هولڊ ڪنڊوميني | مضبوط - مالڪي مستقل آهي | 4 کان 6 سيڪڙو سالياني |
| ليزهولڊ ويلا (فوڪيٽ) | معتدل - تجديد جو خطرو موجود | 6 کان 8 سيڪڙو سالياني |
ويلا جي وڪري قيمت وقت سان گهٽجندي رهي ٿي ڇاڪاڻ ته ليز جو وقت ختم ٿيندو رهي ٿو، جڏهن ته فري هولڊ ڪنڊوميني ۾ اهو مسئلو ناهي.
ماخذ: بئنڪاڪ پوسٽ