پوکيٽ ۾ هڪ ويلا، جنهن جي قيمت 10 لک ڊالر هئي، خريدجي رهي هئي. خريدار هڪ ئي وقت ٽي ڪاغذ تي صحي ڪري رهيو هو: زمين جي ليز، گھر جي فريهولڊ ٽائيٽل، ۽ مئنيجمينٽ ڪمپني سان سروس ڪنٽريڪٽ. وڪيلن جڏهن پيپرز کي ڌيان سان پڙهيو، تڏهن هڪ شق مليو جيڪو ڊولپر کي اختيار ڏيندو هو ته جيڪڏهن پاڻي جو بل وقت تي نه ادا ڪيو وڃي، ته اهو ٽنهي ڪنٽريڪٽن، حتي زمين جي ليز کي به، ختم ڪري سگهي ٿو. ان شق کي ڊهرايو ويو. جيڪڏهن نه ڪيو وڃي ها، ته 10 لک ڊالر جي ملڪيت هڪ يوٽيلٽي بل تي جھڪي پوي ها.
اهو ڪو اڪيلو واقعو نه آهي. ٿائيلينڊ ۾ سيل ۽ پرچيز ايگريمينٽس جي لازمي نوٽيريل جائزو وٺڻ جو ڪو قانون ناهي، ۽ ڊولپر يا مالڪ جا معياري فارم انهن جي پنهنجي وڪيلن انهن جي پنهنجي فائدي لاءِ لکن ٿا. چانوٽ (ٽائيٽل ڊيڊ) عام طور صاف هوندي آهي، مسئلو ڪنٽريڪٽ جي متن ۾ لڪل هوندو آهي.
ٿائيلينڊ ۾ سب کان وڌيڪ نقصانڪار ڪنٽريڪٽ شق ڪهڙي آهي؟
سب کان وڌيڪ خرچائيندڙ شق آهي ڪراس-ڊفالٽ ڪلاز: جيڪڏهن ويلا، زمين جي ليز، ۽ سروس ايگريمينٽ ٽنهي کي هڪ پيڪيج ۾ ڳنڍيو وڃي، ته انهن مان هڪ ڪنٽريڪٽ ٽوڙڻ سبب باقي سڀ به رد ٿي سگهن ٿا. اهو سڀ کان پهرين چيڪ ڪريو، ۽ جيڪڏهن اهو موجود آهي، ان تي مذاکرات ڪيو يا ان کي مڪمل طور تي ختم ڪرايو.
هيٺين جدول ۾ سنڌي خريدارن لاءِ عام ٿائي ڊيل جا خطرا ۽ انهن جو حل ڏنو ويو آهي:
| ڊيل جو قسم | عام ڦاسو | پهريان ڇا چيڪ ڪجي | غلطي جي قيمت |
|---|---|---|---|
| ويلا: ليزهولڊ زمين + فريهولڊ اسٽرڪچر | ڪراس-ڊفالٽ جيڪو سڀ ڪنٽريڪٽ ختم ڪري ٿو | ٽرمينيشن شق، ليز جي تجديد شرطون، اسائنمينٽ حق | 10 لک ڊالر تائين جي ملڪيت تي ڪنٽرول وڃائجي وڃي |
| آف-پلان ڪنڊو | صرف خريدار تي جزا، غير واضح معيار | مائل اسٽون-بيسڊ ادائيگي شيڊول، دير جي جزا، هينڊ اوور انسپيڪشن | 12 کان 18 مهينا خالي پيو رهي، ڪوبه معاوضو نه ملي |
| مال ڪمرشل ليز | 10٪ سالياني اضافو + هر 18 مهينن ۾ ريٽ ريويزن | انڊيڪسيشن فارمولا، مالڪي جي تبديلي وارو شق، ڊپازٽ شرطون | لڳ ڀڳ 5,000 ڊالر سالياني في يونٽ |
| برانڊ لائسنس | ڪوبه IP تحفظ ناهي، بغير معاوضي ختمي | ٿائيلينڊ ۾ ٽريڊ مارڪ رجسٽريشن، مدت، ختمي جا سبب | 100,000 ڊالر تائين پروموشن خرچ ڪنهن ٻئي جي برانڊ تي |
| فرنچائز | يڪ طرفي رائلٽي تبديليون، غير واضح مارڪيٽنگ فيس | مقرر رائلٽي شرح، مارڪيٽنگ بجيٽ، خصوصي علاقو | ڪنٽريڪٽ جي پوري مدت لاءِ غيريقيني خرچ وڌارو |
پوکيٽ ۽ سمائي جي ويلا ڊيلن ۾ ڪهڙو مسئلو سڀ کان وڌيڪ عام آهي؟
ٽي يا وڌيڪ ڊاڪيومينٽس تي بنياد رکندڙ اهو ڍانچو (زمين جي ليز + گھر جي فريهولڊ ٽائيٽل) پوکيٽ ۽ ڪوه سمائي ۾ قانوني ۽ عام آهي، پر ڪمزور نقطو هميشه انهن جي ڳنڍيل جڳهن تي هوندو آهي. ٽئين ڌر کي ريسيل، وراثت، مئنيجمينٽ ڪمپني جي تبديلي، يا پاڙيسري مالڪن سان تڪرار جي صورت ۾ ڇا ٿيندو، اهو چيڪ ڪريو. جيڪڏهن زمين جي ليز 30 سال جي آهي ۽ ٻن تجديدين جو واعدو ڪيو ويو آهي، پڇو ته ٻي تجديد کي اصل ۾ ڪهڙي شيء ضامن آهي. اڪثر جواب هوندو آهي: صرف مالڪ جي نيت، ۽ اهو ئي اهو نقطو آهي جتان توهان جي وڪيل جو صحيح جواب ڪنهن به چمڪيل سيلز پريزنٽيشن کان وڌيڪ قيمتي هوندو آهي.
آف-پلان ڪنڊو ۾ اصل ڪم ٽائيٽل تي نه پر ادائيگي شيڊول تي هوندو آهي. قسط کي تعميراتي مائل اسٽونز سان ڳنڍيو، ڪليندر تاريخن سان نه. متوازن جزائون طلب ڪريو: جيڪڏهن توهان دير سان قسط ڏيڻ تي جزا ادا ڪريو ٿا، ته ڊولپر کي دير سان هينڊ اوور تي جزا ادا ڪرڻ کپي. هينڊ اوور تي معيار جو تعين اڳ ۾ ڪريو، نه ته پلستر جي معيار جو تڪرار ذوق جي بحث ۾ بدلجي ويندو.
ڪمرشل ليز ۾ ڪنٽريڪٽ جڳهه کان وڌيڪ اهم آهي. پوري مدت لاءِ مقرر ريٽ پهرين سال جي ڊسڪائونٽ کان وڌيڪ قيمتي آهي. مالڪ جو يڪ طرفي ريٽ ريويزن حق، انڊيڪسيشن فارمولا، جلد ختمي تي ڊپازٽ جو ڇا ٿيندو، ۽ عمارت وڪجي وڃڻ تي ليز جو ڇا ٿيندو، اهو چيڪ ڪريو.
بينڪاڪ مال جي ريٽيل ليزز ۾ ڪهڙو ڦاسو آهي؟
بينڪاڪ مال ريٽيل ليزز عام طور 10٪ سالياني انڊيڪسيشن کي 18 مهينن جي وقفي سان ريٽ ريويزن جي مالڪي حق سان ملائين ٿا، بغير مذاکرات جي. هڪ دستاويز ڪيل ڪيس ۾، اهو ريٽ لاڪ ڪرائڻ سبب هڪ ڪرائيدار وچين سائيز جي مال يونٽ تي لڳ ڀڳ 5,000 ڊالر سالياني بچايو.
لائسنسنگ ۽ فرنچائز ايگريمينٽس (سمائي، بينڪاڪ) اڪثر برانڊ جي تحفظ کان خالي هوندا آهن ۽ يڪ طرفي رائلٽي تبديلين جي اجازت ڏين ٿا. سمائي جي هڪ ٽورازم بزنيس ڊيل ۾، گارنٽيز ۽ معاوضي جون شقون شامل ڪري لڳ ڀڳ 100,000 ڊالر جو خطرو بند ڪيو ويو.
عمارت جي مالڪي تبديل ٿئي ته ڇا ٿيندو؟
عمارت جي مالڪي تبديل ٿئي، ۽ جيڪڏهن ليز-تسلسل شق موجود نه هجي، ته نئون مالڪ توهان جي رينٽل شرطن کي مڪمل طور تبديل ڪري سگهي ٿو. اهو صرف هڪ سڪسيشن شق سان حل ٿئي ٿو، جنهن کي ليز ايگريمينٽ ۾ شامل ڪرڻ لازمي ڪريو.
اهم غلطيون جيڪي خريدار عام طور ڪن ٿا
- صرف ٽائيٽل چيڪ ڪري بس ڪرڻ. صاف چانوٽ توهان کي يڪ طرفي ڪنٽريڪٽ کان محفوظ نه رکندو. ٻئي دستاويز جو جائزو ضروري آهي، ۽ اصل مسئلو اڪثر ڪنٽريڪٽ ۾ لڪل هوندو آهي.
- ترجمي تي اعتبار ڪرڻ. ٿائي عدالت ۾ ٿائي زبان وارو ورجن غالب هوندو آهي. انگريزي يا ٻي ڪا به زبان صرف حوالي لاءِ آهي. ڪنٽريڪٽ ۾ اهو واضح ڪرايو ته تڪرار جي صورت ۾ ڪهڙو ورجن غالب هوندو، ۽ آزاد مترجم کان ٻئي ورجن جو ڪراس-چيڪ ڪرايو.
- دير جي جزا کي هر مسئلي جو حل سمجهڻ. شق لکجي ويندو آهي، ڊولپر سال دير سان ڊلور ڪري ٿو، ۽ وصولي لاءِ ڪجهه به نه هوندو ڇاڪاڻ ته پروجيڪٽ ڪمپني جو بيلنس شيٽ خالي هوندو آهي. جزا مائل اسٽون-بيسڊ ادائيگين، بينڪ گارنٽي، يا آخري قسط جي روڪ سان گڏ ئي ڪم ڪري ٿو.
- موقعي جي رفتار سان صحي ڪرڻ. ڊپازٽ هڪ ڏينهن ۾ نڪري ويندو آهي؛ ڪنٽريڪٽ کي هڪ مهيني جي جائزي جو حق آهي.
منهنجي راءِ آهي ته ڊولپر جي پيڪيج تي انهن جي پنهنجي ٻولي ۾ ڪڏهن به صحي نه ڪريو، توڙي جو سيلز مئنيجر ان کي معياري ۽ اڻ سنواريل ڪري بيان ڪري. اهو حقيقت ۾ گھڻو ئي سنواريو ويندو آهي. البته، جيڪڏهن ڊيل جي سائز 30 لک THB کان گھٽ آهي، ته مڪمل جائزو (ڪارپوريٽ دستاويز چيڪ ۽ لينڊ آفيس دورو سميت) توهان جي فائدي جو وڏو حصو کائي سگهي ٿو. ان صورت ۾ صرف چار شقن تي ڌيان ڏيو: ٽرمينيشن، ادائيگيون، حقوقن جي منتقلي، ۽ تڪرار حل.
قانوني جائزو انهن سڀني غلطيون کان تمام گھٽ خرچائتو آهي ۽ عام طور ڪجهه ڏينهن کان ٻن هفتن ۾ مڪمل ٿي وڃي ٿو.
اصل ڊپازٽ موڪلڻ کان اڳ، Kivilab Property جي ڊيو ڊيليجنس چيڪ لسٽ مطابق، ڇھ حصن وارو جائزو ورتو وڃي: ٽائيٽل ۽ بار، وڪڻڻ واري جو اختيار، پرمٽ، پرڏيهي فريهولڊ ڪوٽا، سيل ايگريمينٽ، ۽ ادائيگي دستاويز. ڊرافٽ ڪنٽريڪٽ آزاد وڪيل کي موڪليو ۽ خاص طور تي ٽرمينيشن، اسائنمينٽ، ۽ انڊيڪسيشن شقون نشان لڳائڻ لاءِ کيس چئو. ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ گاڏھ ايندڙ خريدارن کي هميشه اهو صلاح ڏيندا آهيون ته اهو ڪم ڪجهه ڏينهن وٺندو آهي، پر ان جي مذاکرات تي اثر ڪنهن به ڊسڪائونٽ کان وڌيڪ هوندو آهي.
ذريعو: Kivilab Property