ماجرو ڇا آهي؟
جيڪي سنڌي سيٺ ۽ سرمائيدار ڦُوڪيٽ يا ٻين ٿائي شهرن ۾ وِلا يا زمين خريدڻ جو سوچي رهيا آهن، انهن لاءِ هي خبر خاص طور تي اهم آهي: ٿائيلينڊ جي وزيراعظم اَنُوتِن چارنوِراڪُل هڪ صاف حڪم ڏنو آهي ته سڄي ملڪ ۾ 'نامينی زمين مالڪي' جا ڍانچا آڊٽ ڪيا وڃن. هن حڪم جو سبب ايسٽرن اِڪنامڪ ڪوريڊور (EEC) ۾ چيني سرمائي جو وڏو واڌارو هو، پر هن چڪاس جو دائرو صرف EEC جي ٽن صوبن تائين محدود ناهي. ڦُوڪيٽ، ڪوه سامُوئي، چيانگ مائي ۽ ٻيا وڏا رهائشي علائقا جتي غير ملڪين ٿائي نامينی معرفت خاموشيءَ سان زمينون خريديون آهن، اُهي سڀ هاڻي نظر هيٺ آهن.
بين الاقوامي سرمائيدارن لاءِ هي هڪ صاف اشارو آهي جنهن کي نظرانداز نه ٿو ڪري سگهجي. نامينی بندوبست، جيڪو ڏهاڪن کان 'گرے ايريا' سمجهيو ويندو هو، هاڻي هڪ سرگرم قانوني ڏوهه ۾ تبديل ٿي رهيو آهي.
فوري جواب: مختصر ۾ سمجهو
- دائرو: نامينی مالڪي جي چڪاس ٿائيلينڊ جي سمورن 77 صوبن ۾ ٿيندي، نه رڳو EEC يا رهائشي زونن ۾
- سبب: چونبوري، رايونگ ۽ چاچوئنگساءُ (يعني EEC زون) ۾ چيني سرمائي جي وڌندڙ آمد تي حڪومتي پريشاني
- قانون: لينڊ ڪوڊ ايڪٽ جي سيڪشن 96 هيٺ ٿائيلينڊ ۾ غير ملڪي زمين مالڪي منع آهي؛ ڀڃڪڙيءَ تي 20,000 THB تائين جرمانو ۽ زمين جي زبردستي وڪري جي سزا آهي
- اصل خطرو: فارين بزنس ايڪٽ جي سيڪشن 36 هيٺ نامينی ڍانچو استعمال ڪرڻ تي 3 سال تائين قيد ۽ 1 ملين THB تائين جرمانو ٿي سگهي ٿو
- ڪانڊوز محفوظ آهن: غير ملڪي شهري ڪنهن به ڪانڊومينيم پروجيڪٽ ۾ قانوني طور 49% يونٽس تائين مالڪي رکي سگهن ٿا
- صلاح: جيڪڏهن توهان جي ملڪيت ڪنهن ٿائي شخص جي نالي تي آهي ته 2026ع جي پڄاڻيءَ کان اڳ مڪمل قانوني آڊٽ ضرور ڪرايو
اهم حقيقتون جيڪي ياد رکڻ گهرجن
- EEC هڪ خاص اقتصادي زون آهي جيڪو 2018ع ۾ چونبوري، رايونگ ۽ چاچوئنگساءُ ۾ قائم ڪيو ويو. EECO جي انگن مطابق 2025ع جي پڄاڻيءَ تائين هن زون ۾ اعلانيل سرمائيڪاري 1.9 ٽرلين THB کان مٿي پهچي وئي هئي
- ٿائيلينڊ جي ڊپارٽمينٽ آف لينڊز کي وزيراعظم پاران سڌو حڪم مليو آهي ته زمين رجسٽريز جي ملڪ گير آڊٽ شروع ڪئي وڃي
- هڪ عام نامينی اسڪيم هيئن ڪم ڪري ٿي: غير ملڪي شخص زمين خريداري لاءِ پئسو ڏئي ٿو، جڏهن ته ڪو ٿائي شهري (اڪثر پراڻو پارٽنر، ڊرائيور يا واقفڪار) قانوني مالڪ طور رجسٽرڊ ٿئي ٿو. ڪاغذن تي زمين مڪمل طور ان ٿائي شهري جي ملڪيت هوندي آهي
- 2024-2025ع ۾ ڦُوڪيٽ ۾ اڳ ۾ ئي ڪجهه مثال ٿي چڪا آهن، جتي ڊپارٽمينٽ آف لينڊز بئنڪ ٽرانسفرز جي ڇنڊڇاڻ ذريعي نامينی مالڪي ثابت ڪري زمينون زبردستي وڪرو ڪرايون
- غير ملڪي سرمائيدار عمارتن جا قانوني مالڪ ٿي سگهن ٿا (پر ان جي هيٺان زمين جا نه)، جيڪڏهن رجسٽرڊ ليز هولڊ 30 سالن تائين ورتي وڃي، جنهن ۾ ٻيهر تجديد جو اختيار پڻ هوندو آهي
- ٿائي ڪمپنيون جن ۾ غير ملڪي حصيداري 49% کان مٿي هجي، اُهي غير ملڪي اداري طور ڳڻجن ٿيون ۽ زمين نه ٿيون رکي سگهن
- مارڪيٽ جي اندازن مطابق ڦُوڪيٽ ۽ پٽايا ۾ 10 کان 15 سيڪڙو وِلائون نامينی بندوبستن هيٺ رجسٽرڊ آهن
پس منظر: هي نئون آپريشن اڳئينءَ کان ڪيئن مختلف آهي؟
اهو ياد رکڻ ضروري آهي ته اَنُوتِن نامينی ڍانچن خلاف اعلان ڪرڻ وارو پهريون وزيراعظم ناهي؛ ملندڙ جُلندڙ مهمون 2006ع، 2014ع ۽ 2019ع ۾ پڻ ٿي چڪيون آهن. پر 2026ع جو معاملو بنيادي طور تي مختلف آهي. هاڻي حڪومتي ادارن وٽ ڊجيٽل زمين رجسٽريز، بئنڪ ٽرانزيڪشن ڊيٽا ۽ اينٽي-منی لانڊرنگ آفيس (AMLO) ذريعي ڪراس-چيڪنگ جي سهوليت موجود آهي. نامينی اسڪيم کي پڪڙڻ هاڻي ٽيڪنيڪل لحاظ کان تمام سولو ٿي ويو آهي.
EEC بئنڪاڪ حڪومت لاءِ هڪ قومي فخر جو معاملو آهي، ٿائي معاشي پاليسيءَ جو جهنڊو، ۽ حڪومت پنهنجي اهم زمين اثاثن کي لڪيل غير ملڪي ڪنٽرول هيٺ وڃڻ ڏيڻ نه چاهي ٿي. پر هي چڪاس جي لهر صرف چيني سرمائيدارن تائين محدود ناهي، اها سموري قومن جي شهرين تي لاڳو ٿئي ٿي، جن ۾ سنڌي يا پاڪستاني سرمائيدار پڻ شامل ٿي سگهن ٿا جيڪي ٿائي شريڪ ذريعي ملڪيت رکندا هجن.
عمل ۾ ان جو مطلب ڇا آهي؟
جيڪڏهن توهان ڪا وِلا يا زمين جو ٽڪرو ڪنهن ٿائي شخص جي نالي ذريعي رکيل آهي، ته توهان جي پوزيشن هاڻي ڪمزور ٿي وئي آهي. ڊپارٽمينٽ آف لينڊز ڪئش فلو جي پڙتال ڪري رهيو آهي: ڪنهن ملڪيت جي قيمت ڏني، ان جي سار سنڀال ڪير ڪري ٿو، اصل ۾ اُتي رهي ڪير ٿو. جيڪڏهن نمونو نامينی مالڪي طرف اشارو ڪري ٿو، ته نتيجا سخت ٿي سگهن ٿا: 180 ڏينهن اندر زبردستي وڪري جو حڪم، مالي جرمانا، ۽ ممڪن فوجداري ڪارروائي.
خوشقسمتيءَ سان، قانوني متبادل موجود آهن ۽ عملي طور تي سٺا ثابت ٿين ٿا. لينڊ ڊپارٽمينٽ وٽ رجسٽرڊ 30 سالن جو ليز هولڊ توهان جي استعمال جي حق کي محفوظ رکي ٿو. غير ملڪي ڪوٽا اندر ڪانڊومينيم خريد فُل فريهولڊ ٽائيٽل ڏئي ٿي. ٿائي ڪمپني ذريعي مالڪي، جيڪا حقيقي واپاري سرگرمي ۽ اصلي ٿائي حصيدارن سان هجي، اها قانوني آهي، پر ان لاءِ بي عيب قانوني تياري گهرجي.
ذريعو: EECO (ايسٽرن اِڪنامڪ ڪوريڊور آفيس)
اڪثر پڇيا ويندڙ سوال
ٿائيلينڊ ۾ نامينی زمين مالڪي جو مطلب ڇا آهي؟
اهو هڪ اهڙو بندوبست آهي جتي غير ملڪي شخص زمين خريداري لاءِ پئسو ڏئي ٿو، پر قانوني مالڪ طور ڪو ٿائي شهري رجسٽرڊ ٿئي ٿو. ٿائي قانون هيٺ اهو لينڊ ڪوڊ ايڪٽ ۽ فارين بزنس ايڪٽ ٻنهي جي ڀڃڪڙي آهي.
نامينی مالڪي جي سزا ڇا آهي؟
فارين بزنس ايڪٽ هيٺ 1 ملين THB تائين جرمانو ۽ 3 سال تائين قيد. ان کان علاوه ڊپارٽمينٽ آف لينڊز 180 ڏينهن اندر ملڪيت جي زبردستي وڪري جو حڪم پڻ ڏئي سگهي ٿو.
ڇا هي چڪاس ڪانڊومينيم مالڪن تي به اثر انداز ٿيندي؟
نه. غير ملڪي شهري ڪانڊومينيم يونٽس جي قانوني مالڪي رکي سگهن ٿا، جيستائين پروجيڪٽ جي غير ملڪي ڪوٽا (ڪل فلور ايريا جو 49%) پار نه ٿئي. هي ڪانڊومينيم ايڪٽ B.E. 2522 هيٺ منظم آهي.
ڇا هڪ غير ملڪي شخص ٿائيلينڊ ۾ قانوني طور زمين خريد ڪري سگهي ٿو؟
سڌي زمين مالڪي منع آهي، ڪجهه ناياب استثناءَ کان سواءِ (BOI ذريعي 40 ملين THB يا ان کان مٿي سرمائيڪاري). قانوني متبادلن ۾ اَگهو مدت وارو ليز هولڊ، فريهولڊ هيٺ ڪانڊومينيم خريداري، يا حقيقي طور تي هلندڙ ٿائي ڪمپني ذريعي مالڪي شامل آهن.
جيڪڏهن منهنجي وِلا هڪ ٿائي نامينی جي نالي تي رجسٽرڊ آهي ته مون کي ڇا ڪرڻ گهرجي؟
فوري طور تي ٿائي زمين قانون ۾ ماهر ڪنهن لائسنس يافته وڪيل سان صلاح ڪريو. اختيارن ۾ ليز هولڊ ڍانچي ۾ تبديلي، ملڪيت وڪڻڻ، يا مڪمل قانوني فريم ورڪ ذريعي مالڪي کي ٻيهر ترتيب ڏيڻ شامل آهن.
آخري ڳالهه
هاڻي اهو دور پورو ٿي رهيو آهي جنهن ۾ ٿائيلينڊ ۾ نامينی اسڪيم بغير ڪنهن نتيجي جي هلندي هئي. 2026ع جي هي مهم ڊجيٽل نفاذ اوزارن ۽ وزيراعظم جي سطح تي سياسي عزم سان جڙيل آهي. جيڪڏهن توهان جي ملڪيت جو ڍانچو مشڪوڪ آهي ته ان کي هاڻي ئي جانچيو، ان کان اڳ جو آڊٽ توهان تائين پاڻ پهچي وڃي۔ اسان جي ٽيم، ملڪيت ٿائيلينڊ ۾، توهان کي قانوني ۽ محفوظ ملڪيت جا اختيار سمجهڻ ۾ مدد ڪري سگهي ٿي.