فون ڪال جي ٻئي پار ڦو٪ٽ (Phuket) جي هڪ ليگل ايجنٽ جي آواز ۾ پريشاني هئي: "لينڊ آفيس هاڻي پڇي رهيا آهن ته ٿائي شيئر هولڊر جو پيسو ڪٿان آيو، هن جي نوڪري ڇا آهي، ۽ ڇو ان جو حصو نقد ۾ ادا ٿيو." اهو سوال مئي 2026ع کان اڳ لينڊ آفيس جي ونڊو تي شايد ئي پڇيو ويندو هو. هاڻي اهو معمول بڻجي ويو آهي.
جيڪڏهن اوهان چوئنبوري (Chonburi) يا ڦو٪ٽ ۾ ٿائي ڪمپني جي ذريعي زمين خريد ڪرڻ جو سوچي رهيا آهيو، ته سڌي جواب هي آهي: قانون بدلي نه ٿيو آهي، پر تصديق جو نظام مڪمل بدلي ويو آهي. 20 لک باٿ کان مٿي نقد ادائيگي يا 50 لک باٿ کان مٿي جي اثاثي تي پيسي جي ذريعي جي پڇاڻ لازمي آهي، ۽ اهو نيون ئي نه، پراڻين ڊيلن تي به لاڳو آهي جي پنج يا ڏهه سال اڳ ٿي هيون.
مئي 2026ع ۾ اصل ۾ ڇا بدلي ويو؟
لينڊ ڊپارٽمينٽ سموري ملڪ جي صوبائي لينڊ آفيسن ڏانهن ٽي 'انتہائي عجلت' (most urgent) سرڪلر موڪليا. قانون - يعني ٿائي لينڊ ڪوڊ - جهڙو هو تهڙو رهيو: پرڏيسي سڌو زمين نه خريد ڪري سکن، ۽ ٿائي-اڪثريتي ڪمپني اڃا به ڪري سکي ٿي. جيڪو بدلي ويو آهي اهو آهي 'ويريفيڪيشن': هاڻي لينڊ آفيسون ڪمپني جي ڊيٽا کي ڊپارٽمينٽ آف بزنس ڊويلوپمينٽ (DBD) جي ڊيٽابيس سان ڪراس-چيڪ ڪن ٿيون، مالي ريڪارڊ گھرن ٿيون، ۽ سائيٽ جي جسماني چڪ به ٿئي ٿي.
هي ڪا وقتي مهم نه آهي. 2006ع ۾ به وزارتِ داخلا (Ministry of Interior) اهڙي ڪوشش ڪئي هئي - آفيسرن کي چيو ويو هو ته گهٽ آمدني وارن ٿائي شيئر هولڊرن ۽ زمين خريدڻ کان ٿورو اڳ ٺاهيل ڪمپنيَن تي نظر رکن. پر مسئلو اهو هو ته چيڪ ڪرڻ جا اوزار موجود نه هئا. صوبائي لينڊ آفيس کي ته صرف ڪاغذن جو فائل نظر اچي ٿي، ڪا ڊيٽابيس نه هئي. 2026ع جي سرڪلرن اهو ئي خال پورو ڪيو آهي.
ڪهڙي حد کان مٿي پيسي جي ذريعي جي پڇاڻ ٿئي ٿي؟
حد بلڪل صاف آهي: 20 لک باٿ يا ان کان مٿي نقد ادائيگي، يا 50 لک باٿ کان مٿي جي اثاثي جي قيمت. هيتري حد کان مٿي، لينڊ آفيس ڊيل ۾ شامل هر شخص جي پيسي جي ذريعي، آمدني ۽ نوڪري جي جانچ ڪري ٿي. جي ڪمپني ۾ پرڏيسي جي سرمائي، شيئرن يا ڪنٽرول ۾ حصو مقرر حد کان مٿي هجي، ته اهي 'هاء-رسڪ' (high-risk) ۾ شمار ٿين ٿيون ۽ گهرو جانچ مان گذرن ٿيون: شيئر هولڊر رجسٽر، DBD فائلنگ، مالي دستاويز، معاهدا، ۽ سائيٽ جي معائنو.
ڊپارٽمينٽ پاڻ چٽو ڪيو آهي ته 'هاء-رسڪ' لسٽ ۾ اچڻ ڪنهن ڏوهي ثابتي جو مطلب نه آهي، اهو صرف اسڪريننگ اوزار آهي.
جي ڪمپني ذريعي زمين اڳ ئي خريد ڪيل آهي ته ڇا ٿيندو؟
هي نئون قانون صرف نون خريدارن لاءِ نه آهي - اهو موجود ملڪيتي جوڙجڪ تي به لاڳو آهي، مثلاً ڪوہ سامُئي (Koh Samui)، هُوا هِن (Hua Hin) ۽ ڦو٪ٽ جي اولھ ساحل تي ٺهيل سيڪڙين وِلا جيڪي 51 سيڪڙو ٿائي شيئر هولڊنگ واري جوڙجڪ تحت هلن ٿيون، جن ۾ حقيقي ڪنٽرول پرڏيسي سرمائيدار وٽ ويٽيڊ ووٽنگ حق واري 'پريفرڊ شيئرز'، شيئر پلج معاهدن، ۽ پاور آف اٽارني ذريعي رهي ٿو.
فوقٽ، ڪوہ سامُئي، ڪوہ پانگان ۽ ڪرابي ۾ هزارين ڪمپنين تي اڳ ئي جانچ جاري آهي، ۽ اسٽي٪ رپورٽنگ موجب سموري ملڪ ۾ 46,000 کان مٿي پرڏيسي شرکت وارين ڪمپنين جي آڊٽ ٿي رهيو آهي.
اهم ڳالھ: هڪ ٿائي زال جي خط جيڪو پيسن جي ذاتي حيثيت ثابت ڪري، هڪ واحد رجسٽريشن جو مسئلو حل ڪري سکي ٿو، پر جي زمين ڪمپني جي نالي ۾ آهي ته اهو خط بنيادي جوڙجڪ کي جانچ کان بچائي نه سکي.
ٿائي نامني شيئر هولڊر ٿيڻ جي سزا ڪهڙي آهي؟
نامني (Nominee) ملڪيت اڃا به فارين بزنس ايڪٽ تحت ڏوھ آهي - ٻنهي پرڏيسي خريدار ۽ فرنٽ شيئر هولڊر طور ٺاهيل ٿائي نيشنل تي 1 لک کان 10 لک باٿ تائين جرمانو ۽ ٽن سالن تائين قيد ٿي سکي ٿي. اهو ئي سبب آهي جو 'فرنٽ شيئر هولڊر' ٿيڻ لاءِ راضي ماڻهو ملڻ هاڻي وڌيڪ مشڪل ۽ قيمتي ٿي ويو آهي.
قانون ۾ اهو به آهي ته لينڊ ڪوڊ آفيسرن کي غيرقانوني طور خريد ڪيل زمين مقرر وقت اندر وڪڻڻ جو حڪم ۽ نه مڃڻ تي زوري وڪري جو اختيار ڏئي ٿو - پر عملي طرح، وڏي پيماني تي ضبطي (mass confiscation) اڃا نظر نه آئي آهي، ۽ سياسي طور اهو مهنگو قدم آهي ڇو ته ريزارٽ صوبن ۾ پرڏيسي خريدار مارڪيٽ جو وڏو حصو آهن. وڌيڪ حقيقي نتيجو ٿورو ٻيو آهي: وِڪري جو رُڪجي وڃڻ، مهينن تائين پينڊنگ رهڻ، ۽ خريدار جي پُٺ ڦيرڻ سبب قيمت ۾ رعايت وڌي وڃڻ.
ڪمپني بجاءِ ليز يا ڪنڊومينيم - ڪهڙو رستو بهتر آهي؟
منهنجي راءِ صاف آهي: جي اوهان هن وقت ٿائي ڪمپني ۽ رجسٽرڊ لانگ-ٽرم ليز جي وچ ۾ فيصلو ڪري رهيا آهيو، ته ليز چوندس. 30 سالن جي ليز هولڊ جيڪا لينڊ آفيس ۾ چانوٽ ٽائيٽل جي پُٺِ تي رجسٽرڊ ٿئي ٿي، حق ته ٿورا گھٽ ڏئي ٿي، پر اهو آڊٽ هيٺ نه ڊهي ٿو ۽ نه ئي اوهان کي ڪنهن ڪرمنل ڪيس جو حصو بڻائي ٿو.
49 سيڪڙو پرڏيسي ملڪيت واري ڪوٽا اندر ڪنڊومينيم يونٽ اڃا به هڪ واحد فُل فريهولڊ آپشن آهي جو پرڏيسي خريدار لاءِ موجود آهي - ٿورو بورنگ ضرور آهي، پر سب کان محفوظ رستو آهي.
هڪ استثنا به ياد رکو: جي بجيٽ 50-60 لک باٿ آهي ۽ مقصد مڪمل ٿيل ڪنڊومينيم يونٽ آهي، ته اُهڙي صورت ۾ نه ڪمپني گهرجي، نه نامني، نه ئي ڪوئي 'سورس آف فنڊز' حد لاڳو ٿئي ٿي - اُتي جوڙجڪ ڪرڻ جو ڪو سوال ئي پيدا نه ٿئي.
پر اهو به سچ آهي ته ڪمپني ڍانچي کي مڪمل رد ڪرڻ صحيح نه هوندو. جي ڪمپني حقيقي ڪاروبار سان هلي رهي آهي، ٿائي پارٽنر حقيقي آهن، ڪيپيٽل صحيح طرح ادا ٿيل آهي، ۽ ڪيترن سالن جي صاف فائلنگ موجود آهي، ته اهڙي ڪمپني جانچ مان سٺي طرح گذر ٿئي ٿي - پر اهڙي ڪمپني هلائڻ لاءِ اصلي پيسو ۽ اصلي ڪاروبار گهرجي، صرف شيل نه.
هلندڙ رجسٽريشن ۾ ڪهڙيون احتياطي ڳالهيون ياد رکجن؟
لينڊ آفيس ۾ ٽائيٽل ٽرانسفر لاءِ شخصي حاضري يا ٿائي قانوني فارم ۾ سختي سان ٺاهيل پاور آف اٽارني گهرجي، ۽ آفيسن ۾ شخصي حاضري تي زور هاڻي وڌيڪ سخت ٿي ويو آهي. سفر جي منصوبابندي ڪندي قطار، ويليويشن ۽ بينڪ ڊرافٽ لاءِ 2 کان 3 ڪاروباري ڏينهن جي گنجائش رکو.
جي اوهان جو ولا يا زمين اڳ ئي ڪنهن ٿائي ڪمپني ذريعي رکيل آهي، ته هفتي اندر هڪ سادو قدم کڻو: DBD ڪمپني ايڪسٽريڪٽ گھرايو ۽ ڏسو ته لينڊ آفيس ڇا ڏسي ٿي. اهو ڪم گھڻو گهٽ خرچ ۾ ۽ هڪ ڏينهن ۾ ٿي سکي ٿو، ۽ ريسٽرڪچرنگ جو فيصلو وِڪري کان گھڻو اڳ ڪجي ته بهتر آهي. ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جهڙي پليٽفارم ذريعي اهڙي جانچ ۾ مدد ملي سکي ٿي.
ذريعو: Restate.ru