ماجرا ڇا آهي؟
جيڪڏهن توهان پکيٽ يا ڪوه سامُي ۾ زمين تي وِلا وٺڻ جو سوچي رهيا آهيو ته هي خبر توهان لاءِ اهم آهي. مئي 2026 ۾ ٿائيلينڊ جي ليڊ ڊپارٽمينٽ ملڪ جي هر صوبائي زمين آفيس ڏانهن ٽي 'اربنٽ' سرڪلر موڪليا، جن جو مطلب صاف هو: نامني (nominee) ذريعي زمين تي قبضو رکندڙ ٿائي ڪمپنيون هاڻي هڪ گڏيل قومي ڊيٽابيس ذريعي خودڪار طور نشانبد ٿينديون.
اهم ڳالهه اها آهي ته قانون تبديل نه ٿيو آهي، صرف ان جو لاڳو ٿيڻ سخت ٿيو آهي. اڳي هر آفيسر پنهنجي مرضي مطابق چيڪ ڪندو هو، ڪٿي ڪا سوال نه پڇيو ويندو هو ته ڪٿي سخت انڪار ٿي ويندو هو. هاڻي سڀ صوبا هڪ معيار تي هلندا، هڪجهڙا چيڪ لسٽون ۽ زمين رکندڙ هر قانوني ادارو ملڪ گير ڊجيٽل رجسٽري ۾ درج ٿيندو.
جيڪي پرڏيهي سيڙپڪار، خاص ڪري روس، يورپ ۽ ٻين ملڪن مان، ڏهاڪن کان ٿائي ڪمپني ڍانچي ذريعي وِلا ۽ پلاٽ خريد ڪندا رهيا آهن، انهن لاءِ هي وقت هڪ حساب ڪتاب جو وقت آهي.
اهم انگ اکر جيڪي ياد رکجن
- ٿائيلينڊ جي ليڊ ڊپارٽمينٽ مئي 2026 ۾ ٽي سرڪلر جاري ڪيا، جيڪي ملڪ جي سڀني صوبائي زمين آفيسن ڏانهن موڪليا ويا.
- 2 ملين THB (لڳ ڀڳ 57,000 ڊالر) کان مٿي نقد ٽرانزيڪشن ۽ 5 ملين THB (لڳ ڀڳ 143,000 ڊالر) کان وڌيڪ ملڪيت جي قيمت، لينڊ ڪوڊ جي آرٽيڪل 74 هيٺ خودڪار طور ذريعن ۽ مالي حيثيت جي جانچ کي فعال ڪري ٿي.
- قانوني وراثت (inheritance) ئي واحد استثنا آهي جيڪا هن خودڪار اسڪريننگ کان بچي ٿي.
- زمين رکندڙ هر قانوني ادارو هاڻي هڪ گڏيل ڊيٽابيس ۾ درج ڪيو پيو وڃي: رجسٽريشن تاريخ، حاصل ڪرڻ جي تاريخ، جانچيل قيمت، ۽ ٻڌايل ڪاروباري مقصد سميت.
- جن ڪمپنين ۾ پرڏيهي شيئر هولڊنگ مقرر حد کان مٿي آهي، انهن کي هاءِ رسڪ درجي ۾ رکيو ويندو ۽ وڌيڪ گهرائي سان چڪاس ٿيندي.
- سخت چيڪن ۾ شيئر هولڊر رجسٽري جو تجزيو، بزنس ڊولپمينٽ ڊپارٽمينٽ (DBD) سان ڪراس چيڪنگ، مالي بيان، معاهدا ۽ ملڪيت جي آن-سائيٽ انسپيڪشن شامل آهن.
- علائقائي رپورٽنگ موجب، پکيٽ، ڪوه سامُي، ڪوه پانگان ۽ ڪرابي جهڙن ٽوئرسٽ هاٽ اسپاٽس ۾ 11,000 کان وڌيڪ ڪمپنيون اڳ ۾ ئي جانچ هيٺ آهن.
پس منظر: ايترو سخت قدم ڇو؟
ٿائيلينڊ ۾ پرڏيهي کي سڌو سنئون زمين رکڻ جي اجازت ڪڏهن به نه ملي آهي، هي اصول 1954 جي لينڊ ڪوڊ کان لاڳو آهي. پرڏيهي ماڻهو ڪنڊومينيم يونٽ رکي سگهي ٿو (بلڊنگ جي 49 سيڪڙو پرڏيهي حصي جي حد اندر)، پر وِلا يا خالي پلاٽ نه رکي سگهي ٿو. اهو ئي قانون جو اصل متن آهي.
مگر گذريل ٻن ڏهاڪن ۾ هن قانون کي ٽپڻ لاءِ هڪ سڄو ڪاروبار پيدا ٿي ويو. طريقو سادو هو: هڪ ٿائي لميٽيڊ ڪمپني ٺاهي وڃي، جنهن ۾ پرڏيهي 49 سيڪڙو شيئر رکي ۽ ٿائي 'نامني' شيئر هولڊر باقي 51 سيڪڙو. ڪمپني زمين خريدي ٿي، پرڏيهي ان تي رهي ٿو. سالن کان لا فرمز، ايجنٽ ۽ ڪجهه ڊولپرز به هن ڍانچي کي هڪ عام حل طور وڪرو ڪندا رهيا آهن.
حڪومت کي هي عمل هميشه معلوم هو. لينڊ ڪوڊ جي آرٽيڪل 96 هيٺ، پرڏيهي کي قانون ٽپائڻ ۾ مدد ڪرڻ تي 2 سال قيد ۽ 20,000 THB تائين جرمانو ٿي سگهي ٿو. پر عملدرآمد ورلي ٿيندو هو ۽ هڪجهڙو نه هوندو هو. هڪ آفيس بنا سوال ٽرانزيڪشن رجسٽر ڪري ڇڏيندي هئي، ٻي مڪمل انڪار ڪري ڇڏيندي هئي. سڀ ڪجهه صوبي، آفيسر جي موڊ ۽ ڪاغذي ڪم جي تياري تي منحصر هوندو هو.
مئي 2026 جا سرڪلر خاص ڪري هن اڻ برابري کي نشانو بڻائين ٿا. پهريون ڀيرو هڪ سسٽماتيڪ طريقو آندو پيو وڃي: هڪ ڊيٽابيس، هڪ معيار، هڪ چيڪ لسٽ. سلڪ ليگل (Silk Legal) جي مطابق، جيڪا لا فرم پهريون ڀيرو هنن ڊائريڪٽوز جو تفصيلي تجزيو شايع ڪيو، هي قانون ۾ تبديلي ناهي، بلڪه عملدرآمد جي مضبوطي آهي.
عملي طور تي ٿيندو ڇا؟
هڪ مثال وٺو: ٿائي ڪمپني ۾ ٻه ٿائي شيئر هولڊر ۽ هڪ پرڏيهي شيئر هولڊر (49 سيڪڙو) آهي، جنهن پکيٽ ۾ 15 ملين THB جي وِلا خريدي. اڳي زمين آفيس بس ڊيل رجسٽر ڪري ڇڏيندي هئي. هاڻي سسٽم خودڪار طور هن ڪمپني کي هاءِ رسڪ طور فليگ ڪري ٿو. آفيسر شيئر هولڊر رجسٽري ڪڍندا: ٿائي شريڪ ڪير آهن؟ سندن روزگار ڇا آهي؟ سندن پئسو ڪٿان آيو؟ ڇا ڪمپني حقيقي ڪاروبار ڪري ٿي يا صرف هڪ ملڪيت رکڻ لاءِ ٺهيل آهي؟ انسپيڪٽر ملڪيت تي به وڃي سگهي ٿو ته اصل ۾ اتي رهي ڪير رهيو آهي.
2 ملين THB واري حد خاص طور تي اهم آهي، ڇو ته ٿائيلينڊ ۾ نقد ادائيگي، خاص ڪري ريزارٽ علائقن ۽ ريسيل مارڪيٽ ۾، ڪا عام ڳالهه آهي. هاڻي هر اهڙي ٽرانزيڪشن خودڪار طور 'سورس آف فنڊس' اسڪريننگ کي فعال ڪري ٿي، جيڪا اينٽي-منني-لانڊرنگ قانون (AMLA) سان به ٽڪراءُ کائي ٿي ۽ اڻ صاف ڊيلن لاءِ هڪ ٻي رڪاوٽ بڻجي ٿي.
ڇا صرف ٿائيلينڊ ئي سخت ٿي رهيو آهي؟
ڏکڻ اوڀر ايشيا ۾ ٿائيلينڊ اڪيلو ملڪ ناهي جيڪو پرڏيهي ملڪيت تي نظرداري سخت ڪري رهيو آهي. ويٽنام 2024 ۾ پنهنجي هائوسنگ قانون کي اپڊيٽ ڪيو ۽ پرڏيهي خريدارن تي نيون پابنديون مڙهيون. انڊونيشيا به بالي ۾ پرڏيهي خريدارن لاءِ وقتاً فوقتاً قاعدا سخت ڪندو رهي ٿو. پر ٿائيلينڊ جو طريقو مختلف آهي: قانون نه ٿو بدلجي، عملدرآمد آخرڪار مضبوط ٿي رهيو آهي.
جن ماڻهن وٽ اڳ ۾ ئي نامني ڍانچي ذريعي زمين آهي، انهن جي حالت غير يقيني آهي. سرڪلر بنيادي طور نئين ٽرانزيڪشنن ۽ موجوده بنياد جي اسڪريننگ تي مرکوز آهن، پر جيڪو ڊيٽابيس ٺهي رهيو آهي، اهو زمين رکندڙ هر قانوني ادارو کي ڍڪي ٿو، پراڻين خريدارين سميت. مطلب ته 10 سال اڳ هڪ وِلا رکڻ لاءِ ٺهيل ڪمپني به هاڻي جانچ هيٺ اچي سگهي ٿي.
سيڙپڪارن کي هاڻي ڇا ڪرڻ گهرجي؟
پهريون ته، ڪنهن قابل ٿائي وڪيل کان پنهنجي موجوده ڍانچي جو آڊٽ ڪرائي وٺو. ٻيو، متبادل طريقن تي غور ڪريو: ڊگهي مدي جو ليز هولڊ (30 سال، تجديد جي اختيار سان)، پرڏيهي ڪوٽا اندر ڪنڊومينيم ملڪيت، يا ٿائيلينڊ بورڊ آف انويسٽمينٽ (BOI) ذريعي سيڙپ، جيڪو ڪجهه حالتن ۾ پرڏيهين کي سڌو سنئون زمين رکڻ جي اجازت ڏئي ٿو.
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جهڙي پليٽ فارم مان صحيح رهنمائي وٺڻ سان، سنڌي سيڙپڪار پنهنجي پوزيشن کي محفوظ رکي سگهن ٿا، بجاءِ ان جي جو انسپيڪٽر جي اچڻ جو انتظار ڪن.
اڪثر پڇيا ويندڙ سوال
ڇا ٿائيلينڊ 2026 ۾ پرڏيهين کي ملڪيت خريدڻ کان روڪي ڇڏيو آهي؟
نه. نوان سرڪلر قانون کي تبديل نٿا ڪن. پرڏيهي اڃا به 49 سيڪڙو ڪوٽا اندر ڪنڊومينيم خريد ڪري سگهن ٿا. سڌي زمين ملڪيت تي پابندي ته ڏهاڪن کان موجود آهي، نئين ڳالهه صرف سخت ۽ سسٽماتيڪ عملدرآمد آهي.
نامني ڍانچو ڇا آهي ۽ ان کي هاڻي ڇو جانچيو پيو وڃي؟
هي هڪ ٿائي ڪمپني آهي جنهن ۾ 51 سيڪڙو شيئر ٿائي نيشنلز وٽ آهن جيڪي نامني طور ڪم ڪن ٿا، جڏهن ته اصل فائدو حاصل ڪندڙ پرڏيهي 49 سيڪڙو شيئر رکي ٿو. اهو انتظام هميشه هڪ گرين ايريا رهيو آهي. هاڻي انهن کي گڏيل ڊيٽابيس ۽ معياري چيڪن ذريعي سڃاتو پيو وڃي.
ڪهڙي رقم واريون ٽرانزيڪشنون خودڪار جانچ کي فعال ڪن ٿيون؟
2 ملين THB کان مٿي نقد ٽرانزيڪشن ۽ 5 ملين THB کان مٿي ملڪيت جي قيمت (قانوني وراثت کان سواءِ) هاڻي لينڊ ڪوڊ جي آرٽيڪل 74 هيٺ خودڪار طور سورس-آف-فنڊس اسڪريننگ مان گذرن ٿيون.
ڇا هي اڳ ۾ خريديل ملڪيت تي به اثر ڪري ٿو؟
ممڪن آهي، ها. زمين رکندڙ سڀني قانوني ادارن جو ڊيٽابيس ٺاهيو پيو وڃي، جنهن ۾ اڳ ۾ رجسٽرڊ ڪمپنيون به شامل آهن. پراڻيون خريداريون به جانچ هيٺ اچي سگهن ٿيون.
ڇا نامني ملڪيت جي ڪري ڪو جيل به وڃي سگهي ٿو؟
لينڊ ڪوڊ جو آرٽيڪل 96، پرڏيهي کي غير قانوني طور زمين حاصل ڪرڻ ۾ مدد ڏيڻ تي 2 سال قيد ۽ 20,000 THB تائين جرمانو جي اجازت ڏئي ٿو. تاريخي طور تي مجرمانه ڪارروائي گهٽ ٿيندي هئي، پر نئين نظرداري ڪري خطرو وڌي ويو آهي.
نامني ملڪيت جي بدران ڪهڙا متبادل موجود آهن؟
ڊگهي مدي جو ليز هولڊ (30 سال)، پرڏيهي ڪوٽا اندر ڪنڊومينيم خريداري، ۽ BOI سان جڙيل سيڙپ، جيڪو ڪجهه حالتن ۾ زمين ملڪيت جا حق ڏئي ٿو. هر اختيار جون پنهنجون حدون آهن ۽ صحيح قانوني رهنمائي ضروري آهي.
ڇا هي ٿائيلينڊ جي سڀني صوبن تي لاڳو ٿئي ٿو؟
ها. سرڪلر هر صوبائي زمين آفيس ڏانهن موڪليا ويا آهن. پهريون ڀيرو، هڪ واحد قومي معيار سڄي ملڪ ۾ لاڳو ڪيو پيو وڃي.
ذريعو: The CITY Asia