پوکيٽ جي ٿالانگ ليند آفيس ۾ هڪ عام صبح، پر ھڪ عام ٽرانزيڪشن نه. آفيسر ڪمپني جي دستاويزن سان گڏ ٿائي شيئر هولڊر کان بينڪ اسٽيٽمينٽ، نوڪري جو ثبوت، ۽ اهو سوال به پڇي ٿو ته پيسا آخر آيا ڪٿان. ٻه سال پهرين اهو غير معمولي هو. مئي 2026ع تائين، اهو معمول بڻجي ويو آهي.
جيڪڏهن اوهان ويلا يا زمين ٿائي ڪمپني ذريعي خريد ڪرڻ جي سوچ ۾ آهيو ته سڌو سنئون جواب اهو آهي: هاڻي اهو رستو صرف انهن ڪيسن ۾ محفوظ آهي جتي ٿائي پارٽنر واقعي پنهنجا پيسا لڳايا هجن ۽ ڪمپني ۾ حقيقي ڪاروبار هجي. جيڪڏهن ٿائي شيئر هولڊر صرف نالي جو آهي ۽ ڪڏهن به پيسا نه ڏنا اٿس، ته اهو اڄ جي ڊيٽابيس ۾ فوري طور تي جھليو ويندو.
ڇا آهي اِهي نوان 'مئي 2026' واريون سرڪلر؟
ٿائيلينڊ جي ڊپارٽمينٽ آف ليندز مئي 2026ع جي وچ ڌاري سموري ملڪ جي ليند آفيسز کي ٽي 'موسٽ اڙجينٽ' سرڪلر جاري ڪيا. اهي اڳئين ڇڙوان ڇڙو هدايتون هڪ ئي قومي نظام ۾ گڏ ڪري ٿا: زمين رکندڙ قانوني ادارن جو ملڪ گير ڊيٽابيس، مهيني وار ملاپ (reconciliation)، ۽ مرڪزي اداري ڏانهن چوماهي رپورٽنگ.
جيڪڏهن ڪا ڪمپني ليند ڪوڊ جي سيڪشن 97 ۽ 98 هيٺ 'غير ملڪي قانوني شخص' جي تعريف ۾ اچي ٿي، ته ليند آفيس کي فوري رپورٽ ڪرڻي پونديس، چوماهي چڪر جي انتظار کان سواءِ.
ڪهڙا ٽرانزيڪشن وڌيڪ چيڪ هيٺ اچن ٿا؟
ليند ڪوڊ جو سيڪشن 74 آفيسرن کي قانوني بنياد ڏئي ٿو ته اهي پارٽيز جي پيسن جو ذريعو، آمدني، پيشو ۽ مالي حيثيت بابت سوال پڇي سکن. عملي طور تي، سخت جاچ انهن ڪيسن تي لاڳو ٿئي ٿي:
- نقد ٽرانزيڪشن جيڪي 2 ملين باهت کان مٿي هجن
- يا اهي ملڪيتون جن جي ليند آفيس واري سرڪاري تشخيص (assessed value)، معاهدي جي قيمت نه پر آفيسل appraisal، 5 ملين باهت کان مٿي هجي
هي ٻئي حد بندي خاص طور تي اهو ثابت ڪرڻ لاءِ آهن ته پيسا ذاتي ملڪيت آهن، نه گڏيل زوجي (marital) ملڪيت، جيئن بينڪاڪ بزنيوز جي رپورٽ ۾ ذڪر آهي.
مشتبہ (high-risk) ڪيسن ۾ آفيس شيئر هولڊر رجسٽر، ڊپارٽمينٽ آف بزنيس ڊيولپمينٽ ڏي جمع ٿيل فائلنگز، مالي رپورٽ گھري سکن ٿا، ۽ ڪمپني جي رجسٽرڊ ائڊريس تي سائيٽ انسپيڪشن به ڪري سکن ٿا. مونڊاق (Mondaq) جي قانوني تحليل موجب، صوبائي فيڪٽ فائنڊنگ ڪميٽيون هاڻي مخصوص تحقيقڪارن، جيئن لوڪل پوليس سپرنٽينڊنٽس، سميت ٺهيل آهن، جن کي شيئر هولڊنگ، ٽيڪس ۽ اميگريشن ڊيٽا تائين وسيع رستو مليل آهي.
پراڻي 51/49 اسٽرڪچر ڇو ختم ٿي رهيو آهي؟
ٿائيلينڊ ۾ غير ملڪين لاءِ زمين جي مالڪي جي بندش ڪا نئين ڳالهه نه آهي - اها ڏهاڪن کان قائم آهي، ماڻ 40 ملين باهت واري سرمائيداري رستي ۽ BOI سان جڙيل استثنائن سوا. نئين ڳالهه اِنفورسمينٽ آهي. ورهين تائين، ٽيڪنيڪلي غير قانوني 51/49 ٿائي ڪمپني اسٽرڪچر صرف ان ڪري بچي رهيو جو رياست وٽ هر ڪيس چيڪ ڪرڻ لاءِ ڊيٽابيس ۽ وسيلا نه هئا.
هاڻي مهيني وار ملاپ ان لوپ هول کي ختم ڪري ٿو: 2019ع ۾ زمين خريد ڪرڻ واري ڪمپني به اڄ واري خريدار سان گڏ ئي ڊيٽابيس ۾ آهي. شيئر هولڊرن ۾ تبديلي، فائلنگ ۾ ڏوکو، يا غلط رجسٽرڊ ائڊريس سالن پوءِ به ڪيس کولي سکي ٿو.
سڀ کان وڌيڪ خطرناڪ اسٽرڪچر اهو آهي جتي 'پريفرنس شيئرز' ذريعي ٿائي نيشنلز 51 سيڪڙو ڪئپيٽل رکن ٿا پر صرف هڪ ووٽ رکن ٿا جي مقابلي ۾ غير ملڪي شيئر هولڊر جي ڏهن ووٽن سان. سالن تائين اهو 'اسمارٽ' قانوني ترڪيب طور وڪري ويو. اڄ اهو انسپيڪٽرن جي پهرين نشاني آهي: ٿائي اڪثريت جيڪا ڪنٽرول کان محروم آهي، اهو نامينی اسٽرڪچر جي عام تعريف آهي.
ڇا 30+30 سالن جو ليز فارمولا ڀروسي جوگ آهي؟
سولي لفظن ۾: نه پوري طرح. سول ۽ ڪامرشل ڪوڊ صرف 30 سالن جي ليز رجسٽرڊ ڪرڻ جي اجازت ڏئي ٿو. اڳ ۾ ڪيل واعدو ٻئي 30 سالن جي ريناول جو، اهو مخصوص مالڪ جو ذاتي واعدو آهي، اهو زمين سان خودڪار طور نه گھلي ٿو. جيڪڏهن ملڪيت وڪامي وئي يا قرض سبب ضبط ٿي وئي، ته شايد ڪو به نه هجي جو اهو ٻيو 30 سالن جو واعدو پورو ڪري.
ڪنهن لاءِ اهي قانون خطرو نه آهن؟
منهنجي راءِ موجب، هڪ خانگي خريدار لاءِ جنهن جو بجٽ 10 کان 15 ملين باهت کان گھٽ آهي، ڪمپني اسٽرڪچر هاڻي اقتصادي طور بيڪار آهي. سالياني فائلنگ، آڊٽ، آن سائيٽ انسپيڪشن جو خطرو، ۽ پنج سالن اندر زبردستي وڪري تحت مجبور ٿيڻ جا امڪان، ڪنڊوميميم جي مقابلي ۾ ڪا به قيمت جي بچت کائي ويندا آهن - جيڪو فارين ڪووٽا (پروجيڪٽ جي وڪري لائق ايريا جو 49 سيڪڙو) اندر خريد ڪري سگهجي ٿو، جتي عنوان (title) سڌو سنئون غير ملڪي جي نالي ۾ هوندو ۽ يونٽ لاءِ مڪمل چينوٽ (chanote) جاري ٿيندو.
پر جيڪڏهن اوهان حقيقي ڪاروبار قائم ڪري رهيا آهيو - هوٽل، مصنوعات جو ڪارخانو، زراعتي پروجيڪٽ - حقيقي ٿائي پارٽنر سان جيڪو واقعي پيسا لڳائي ٿو ۽ ٽرن اوور فائلنگ ۾ ظاهر ٿئي ٿي، ته اهي سرڪلر اوهان کي گھٽ ئي متاثر ڪن ٿا. اِهو اسڪريننگ سسٽم خالي شيلز ختم ڪرڻ لاءِ آهي، حقيقي ڪمپنيون ان جو نشانو نه آهن.
هڪ سچي انتباه: اِنفورسمينٽ صوبي مان صوبي مختلف رهندي. پوکيٽ، کو سامُئي، پٽايا، ۽ چيانگ مائي واضح سببن جي بنياد تي وڌيڪ توجه هيٺ آيل زون آهن، جڏهن ته رورل ايسان ۾ ليند آفيس پهرين ڪوارٽر ۾ آن سائيٽ انسپيڪشن شروع ڪرڻ جي شايد گھٽ امڪان رکي.
ٽرانزيڪشن دوران ذاتي حاضري ڇو لازمي ٿي رهي آهي؟
هاڻي ليند آفيس ۾ سائن ۽ فائلنگ لاءِ سڀني پارٽين جي ذاتي حاضري اڪثر ضروري ٿي پيئي آهي، ڇو ته آفيسر هاڻي انسانن کان سوال ڪن ٿا، پاور آف اٽارني کان نه. جيڪڏهن اوهان جي ملڪيت اڳ ئي ٿائي ڪمپني ذريعي رکيل آهي، ته ڪوارٽر جي پڄاڻي کان اڳ دستاويز چيڪ ڪريو: ڇا ٿائي شيئر هولڊرن واقعي پنهنجا شيئر خريد ڪيا آهن، ڇا ڪمپني جي رجسٽرڊ ائڊريس ان جي حقيقي سرگرمي سان ملي ٿي، ۽ ڇا هر سال جي فائلنگ مڪمل ٿي آهي. اهي ٽئي پوائنٽ آفيسز پهرين چيڪ ڪن ٿا، ۽ سوال اڀرڻ کان اڳ درست ڪرڻ سستو آهي، پوءِ کان.
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جي ٽيم گھڻن ڪيسن ۾ خريدارن کي اهو سمجهڻ ۾ مدد ڪري ٿي ته ڪهڙو رستو انهن جي بجٽ ۽ حالتن مطابق واقعي محفوظ آهي.
ماخذ: مونڊاق