جيڪڏهن توهان ڦڪيٽ يا بئنڪاڪ ۾ زمين سميت گھر خريد ڪرڻ جو سوچي رهيا آهيو ته هي خبر توهان لاءِ اهم آهي: ٿائي حڪومت 1.27 بلين باٿ (تقريباً 35 ملين ڊالر) مالئيت جي 33 لگزری وِلا خلاف تحقيق شروع ڪئي آهي، جن تي شڪ آهي ته اُهي 'نامينی اونرشپ' جي ذريعي پرڏيهي خريدارن جي نالي تي رکيل آهن. اهو صرف هڪ خبر نه آهي، پر ان سنڌي سرمائيدارن لاءِ به هڪ واضح سگنل آهي ته پراڻي طريقي تي ڀروسو ڪرڻ بند ڪيو وڃي.
نامينی جو ڍانچو ڪيئن ڪم ڪري ٿو؟ سادي لفظن ۾: پرڏيهي خريدار هڪ ٿائي ڪمپني ٺاهي ٿو، جنهن ۾ ڪاغذن تي ٿائي شهري گھڻائي حصص جا مالڪ هوندا آهن، پر حقيقي فائدو ۽ ڪنٽرول پرڏيهي (غير رهاڪو) خريدار وٽ رهي ٿو. هي طريقو ڏهاڪن کان ٿائيلينڊ جي پراپرٽی مارڪيٽ ۾ هڪ 'غير رسمي پر عام' رواج رهيو آهي. پر 2026 ۾، ريگوليٽرز رڳو ڊيمن ڏيڻ کان اڳتي وڌي، سخت عملي قدم کڻي رهيا آهن.
بنيادي حقيقتون هڪ نظر ۾
- 33 لگزری پراپرٽيون، جن جي مجموعي مالئيت 1.27 بلين باٿ آهي، ٿائي اختياريڪارن جي تحقيق هيٺ آهن. The Nation Thailand مطابق، هي معاملو خاص طور تي بئنڪاڪ جي Pattanakarn ۽ Krungthep Kreetha علاقن تي مرکوز آهي
- تحقيق جو مقصد اهو نامينی ڍانچو آهي، جيڪو پرڏيهي زمين مالڪيت جي پابندي کان بچڻ لاءِ استعمال ٿئي ٿو
- ٿائي قانون (Land Code، Section 86) موجب پرڏيهي شهرين کي سڌي طرح زمين جي مالڪي رکڻ جي اجازت ناهي
- نامينی اسڪيمز تي سزائون شامل آهن: ملڪيت ضبط ٿيڻ، 20,000 باٿ تائين جرمانو، ۽ Foreign Business Act تحت فردي طور تي عدالتي ڪارروائي
- ڏکڻ ٿائيلينڊ ۾ (ڦڪيٽ، Phangnga ۽ Krabi) ٿيل هڪ الڳ آپريشن ۾ 48 گرفتاريون ٿيون، ۽ تقريباً 1.05 بلين باٿ مالئيت جي ملڪيت 89 زمين پلاٽن تان ضبط ڪئي وئي
- قانوني متبادل موجود آهن: ڪنڊومينيم فريهولڊ کوٽا (پروجيڪٽ جو 49% تائين) هيٺ خريداري، يا 30 سالن جي ليز هولڊ ذريعي زمين حاصل ڪرڻ، جنهن ۾ تجديد جو اختيار به شامل هجي
- ڪنڊومينيم مارڪيٽ اڃا تائين هن ڪريڪ ڊائون کان بلڪل محفوظ ۽ غير متاثر آهي
تحقيق ۾ اصل ۾ ڇا شامل آهي؟
هي تحقيق خاص طور تي وِلائون ۽ زمين سميت گھرن تي مرکوز آهي، ڪنڊومينيم يونٽس ان جو حصو ناهن، ڇاڪاڻ ته قانوني تڪرار فقط زمين جي مالڪي مان پيدا ٿئي ٿو. تحقيق هيٺ آيل پراپرٽيز جي اوسط قيمت تقريباً 38.5 ملين باٿ (لڳ ڀڳ 1.07 ملين ڊالر) آهي، جنهن مان صاف ظاهر آهي ته هي مسئلو خاص طور تي پريميئم وِلا سيگمينٽ سان جڙيل آهي۔
The Nation Thailand جي رپورٽ مطابق، هي تحقيق Department of Lands ۽ Department of Special Investigation (DSI) گڏجي هلائي رهيا آهن۔
ڦڪيٽ، Phangnga ۽ Krabi ۾ هلندڙ متوازي آپريشن وڌيڪ وسيع هو: ان ۾ 500 کان مٿي عملدار شامل ٿيا، 40 گرفتاري وارنٽ منظور ٿيا، ۽ 13 سرچ وارنٽ عملي طرح تي هلايا ويا۔ نتيجي ۾ 48 ماڻهو گرفتار ٿيا، جن مان 27 ٿائي ۽ 21 پرڏيهي هئا، جن ۾ اسرائيل، فرانس، پولينڊ، سوئٽزرلينڊ، برطانيه، هالينڊ، روس ۽ ڏکڻ آفريڪا جا شهري شامل هئا (Bangkok Post ۽ The Phuket News جي رپورٽ مطابق)۔
اهو به ياد رکڻ جوڳو آهي ته 2025 ۾ ئي ٿائيلينڊ پرڏيهي ملڪيت رکندڙ ٿائي ڪمپنيز تي سختي وڌائي ڇڏي هئي، ۽ DBD (Department of Business Development) سسٽم ذريعي شيئر هولڊر جي تصديق لازمي ڪري ڇڏي هئي۔ مارڪيٽ اندازن مطابق، ڦڪيٽ ۾ پرڏيهي خريدارن جي ملڪيت وارن 70% تائين وِلائون ڪنهن نه ڪنهن قسم جي نامينی ڍانچي تحت آهن، جو انگ پاڻ ۾ ئي هن معاملي جي وسعت ظاهر ڪري ٿو۔
قانوني طور تي ڇا ڪري سگهجي ٿو؟
خوشخبري اها آهي ته ڪنڊومينيم مارڪيٽ ۾ سنڌي خريدارن لاءِ ڪا به رڪاوٽ ناهي۔ پرڏيهي شهري بلڪل قانوني طرح ڪنڊومينيم يونٽ فريهولڊ تي خريد ڪري سگهي ٿو، جيستائين پروجيڪٽ ۾ پرڏيهي مالڪي 49% کان مٿي نه وڃي۔
زمين سميت گھر خريدڻ چاهيندڙن لاءِ سب کان محفوظ رستو 30 سالن جي ليز هولڊ آهي، جنهن ۾ تجديد جو اختيار (renewal options) شامل هجي۔ اهو طريقو قانوني طور تي مڃيل آهي ۽ ان ۾ ملڪيت ضبط ٿيڻ جو خطرو نه هوندو آهي۔ عمارت پاڻ توهان جي نالي تي رجسٽرڊ ٿي سگهي ٿي، جيتوڻيڪ زمين ليز تي هوندي۔
جي نامينی خلاف ورزي ثابت ٿي وڃي ته سزا ڇا آهي؟
Foreign Business Act (1999) تحت جرمانو 1 ملين باٿ تائين، ۽/يا 3 سالن تائين قيد ٿي سگهي ٿي۔ ان کان علاوه، Land Code موجب خلاف ورزي ظاهر ٿيڻ کان پوءِ 180 ڏينهن اندر زمين جو زبردستي وڪرو ڪرائڻ ضروري ٿئي ٿو۔ جيڪڏهن ان مدت اندر وڪرو نه ٿئي، ته ملڪيت رياست جي هٿ ۾ هلي ويندي۔
ڪورٽ ثابت ٿيڻ کان پوءِ پراپرٽی جي وڪري جو حڪم ڏئي سگهي ٿي، ۽ جيڪڏهن خريدار نه ملي ته ملڪيت ضبط ڪري ورتي ويندي آهي۔ اهو رڳو ٿيوري ناهي: 2024 ۾ ڪوہ سامُوئي (Koh Samui) ۾ ڪيتريون وِلائون هن ريت ضبط ڪيون ويون هيون۔
ٿائيلينڊ ۾ سرمائيدار لاءِ سب کان وڌيڪ خطرناڪ علاقا ڪهڙا آهن؟
ڦڪيٽ، ڪوہ سامُوئي، پٽايا، ۽ هُوا هِن اهي علاقا آهن جتي پرڏيهي ملڪيت وارن لگزری وِلائن جي تعداد سب کان وڌيڪ آهي، ۽ اهي ئي علاقا آهن جتي نامينی ڍانچو ۽ ان خلاف عملي ڪارروائي به سب کان گھڻي آهي۔
ڇا هاڻي به ٿائيلينڊ ۾ پراپرٽی خريدڻ فائديمند آهي؟
بلاشبہ ها، پر شرط اِها آهي ته قانوني ڍانچو صحيح هجي۔ ڪنڊومينيم مارڪيٽ مڪمل طور تي کليل آهي۔ بئنڪاڪ ۾ رينٽل يلڊ عام طور تي 5-7% سالانه رهي ٿي، ۽ ڦڪيٽ ۾ سنبھاليل (managed) پراپرٽيز تي اهو 8-10% تائين پهچي سگهي ٿو۔ اصل ڳالھ اِها آهي ته لائسنس يافته وڪيلن سان ڪم ڪيو وڃي ۽ ڪنهن به قسم جي 'گري ايريا' ڍانچي کان پري رهيو وڃي۔
قيمتن جي حوالي سان، مختصر مدت ۾ سيڪنڊری مارڪيٽ ۾ سپلائي وڌي سگهي ٿي، ڇاڪاڻ ته ڪجهه مالڪ چڪنگ پهچڻ کان اڳ تڪڙ ۾ وڪرو ڪرڻ چاهيندا۔ اهو انهن خريدارن لاءِ موقع ٺاهي سگهي ٿو، جيڪي ليز هولڊ وِلا گھٽ قيمت تي حاصل ڪرڻ لاءِ تيار آهن۔
هاڻي ڇا ڪيو وڃي؟
جيڪڏهن توهان اڳ ۾ ئي نامينی ڍانچي ذريعي ملڪيت رکو ٿا، ته فوري طرح زمين قانون ۾ ماهر ٿائي وڪيل سان صلاح ڪريو۔ اختيارات ۾ ڪمپني کي قانوني طور تي دوباره ترتيب ڏيڻ، ليز هولڊ ۾ تبديل ڪرڻ، يا وقت گھٽ رهي ته چڪنگ توهان جي علاقي تائين پهچڻ کان اڳ وڪرو ڪري ڇڏڻ شامل آهن۔
نئون سودو ڪرڻ کان اڳ، وڪرو ڪندڙ سان ڪو به تعلق نه رکندڙ آزاد وڪيل کان قانوني جانچ ضرور ڪرايو۔ اهو تصديق ڪريو ته ٿائي شيئر هولڊرز حقيقي ماڻهو آهن، جن جي آمدني تصديق يافته آهي، ۽ ڪمپني واقعي ڪاروبار ڪري ٿي ۽ ٽيڪس ڀري ٿي۔
هي صورتحال ڪا بحران ناهي، بلڪه مارڪيٽ جي معمول موجب سُڌرڻ (normalization) آهي۔ ٿائيلينڊ آهستي آهستي وڌيڪ شفافيت طرف وڌي رهيو آهي، ۽ اهي سرمائيدار جيڪي قانون جي دائري اندر رهي سودا ڪن، اُهي ئي فائدي ۾ رهندا۔ 2026 لاءِ صاف اصول اهو آهي: قانوني طور تي محفوظ ڍانچو، قيمت جي ٽيگ کان به وڌيڪ اهم آهي۔ قانوني صلاح ۾ ڪنجوسي ڪرڻ توهان جو سڄو سرمايو به لڪائي سگهي ٿي۔
جيڪڏهن توهان ٿائيلينڊ (خاص طور تي ڦڪيٽ) ۾ محفوظ ۽ قانوني طور تي صحيح پراپرٽی ۾ سرمائيداري ڪرڻ چاهيو ٿا، ته 'ملڪيت ٿائيلينڊ ۾' جي ٽيم توهان کي صحيح رستو ڏيکارڻ لاءِ تيار آهي۔
ذريعو: The Nation Thailand