جيڪڏهن اوهان پُوکيٽ يا ڪوه سامُوئي ۾ زمين سميت ولا خريد ڪرڻ جو سوچي رهيا آهيو، ته سڌو جواب هي آهي: ٿائي قانون هيستائين به غير ملڪين کي سڌو زمين جي مالڪي جي اجازت نٿو ڏئي، ۽ ٿائي ڪمپني ذريعي نامني شيئرهولڊرن وارو پراڻو طريقو 2026 ۾ اڳي کان وڌيڪ خطرناڪ ٿي چڪو آهي. ٿائيلينڊ جي وزارتِ واپار جي تازي انگن اکرن مطابق، نامني ملڪيت جا نشان ڏيکاريندڙ نئين ڪمپني رجسٽريشن 561 کان گھٽجي صرف 141 تي اچي ويا آهن، يعني 75 سيڪڙو گھٽتائي.
نامني ڪمپني اصل ۾ ڇا هوندي آهي؟
نامني ڪمپني اها ٿائي رجسٽرڊ ادارو آهي جنهن ۾ 51 سيڪڙو يا وڌيڪ شيئر رسمي طور تي ٿائي شهرين وٽ هوندا آهن، پر اصل پئسو ۽ ڪنٽرول ڪنهن غير ملڪي وٽ هوندو آهي. ٿائي شيئرهولڊر عام طور تي نه ته ڪو حقيقي سرمايو لڳائيندا آهن ۽ نه ئي ڪو انتظامي فيصلو ڪندا آهن. ٿائي عدالتون اهڙي انتظام کي Foreign Business Act (FBA) جي خلاف ورزي سمجهنديون آهن.
رجسٽريشن ۾ اهڙي وڏي گھٽتائي ڇو آئي؟
ٿائيلينڊ جي ڊپارٽمينٽ آف بزنيس ڊويلپمينٽ (DBD) هاڻي رجسٽريشن جي وقت ئي سرمائي جو اصل ذريعو، ٿائي شيئرهولڊرن جي حقيقي معاشي حيثيت ۽ سندن ادا ڪيل شيئر جي رقم جي جانچ ڪري ٿي. جيڪي ڪمپنيون واضح طور نامني جا نشان ڏيکارينديون آهن، اهي هاڻي رجسٽريشن جي مرحلي تي ئي رد ٿي وڃن ٿيون. هي ورهاڱو صرف هڪ انگ نه پر هڪ نظاماتي تبديلي جو حصو آهي: هڪ الڳ DBD ڊيٽا سيٽ مطابق، 0.01-49.99 سيڪڙو غير ملڪي شموليت وارين ڪمپنين جي رجسٽريشن 2026 جي پهرين ٽماهي ۾ 51 سيڪڙو ۽ 1 کان 31 مئي 2026 دوران 65 سيڪڙو گھٽجي ويئي.
پر وزارت پاڻ صاف چوي ٿي ته 141 نئين رجسٽريشن صرف مٿاڇري جو نظارو آهي، جيڪا اڳ ۾ ئي قائم هزارين ڍانچن کي شمار نٿي ڪري. اندازن مطابق منجهند 2026 تائين لڳ ڀڳ 119,000 ڪمپنيون اهڙي خطري واري ڪيٽيگري ۾ اچن ٿيون.
قانوني بنياد: DBD آرڊر نمبر 2/2026
هي سختي DBD جي آرڊر نمبر 2/2026 تي بيٺل آهي، جيڪو 1 آگسٽ 2026 کان لاڳو ٿيو آهي. هي آرڊر انهن قانوني خالن کي بند ڪرڻ لاءِ ٺهيل آهي جن ذريعي غير ملڪي نامني شيئرهولڊرن جي ذريعي ٿائي ڪمپنين تي ڪنٽرول رکندا هئا. نيون شرطون سرمائي جي اصل جو ثبوت ۽ سرمائيڪاري جي ڍانچي جي تفصيلي وضاحت گھرن ٿيون، نه صرف ڪمپني قائم ڪرڻ وقت، پر هر شيئرهولڊنگ ۾ تبديلي وقت به.
پُوکيٽ ۾ ايترا ولا نامني رستي ذريعي ڇو خريد ٿيا؟
مارڪيٽ اندازن مطابق پُوکيٽ ۽ ڪوه سامُوئي ۾ زمين واري پلاٽن تي موجود 40-60 سيڪڙو ولا اهڙين ڪمپنين ذريعي حاصل ڪيا ويا جيڪي نامني ملڪيت جا نشان ڏيکارينديون آهن. ٿائيلينڊ جي Department of Special Investigation (DSI) خاص طور تي پُوکيٽ، ڪرابي ۽ سُورات ٿاني جهڙن رياضتي علائقن ۾ جانچ تيز ڪئي آهي. ٿائي عدالتون بار بار اهڙي زمين جي زبردستي وڪري جو حڪم ڏنو آهي جتي ثابت ٿيو ته ٿائي شيئرهولڊر اصل ۾ ڪنهن غير ملڪي ڪنٽرولر جي طرفان نامني هئا.
هڪ نامني ڪمپني هلائڻ جي عام سالياني خرچ 50,000-150,000 THB جي وچ ۾ اچي ٿي، اهو به ان ضمانت کان سواءِ ته اهو ڍانچو مستقبل ۾ غير قانوني قرار نه ڏنو ويندو.
جرمانو ۽ سزا ڪيتري سخت آهي؟
Foreign Business Act هيٺ نامني اسٽرڪچر تي 1,000,000 THB تائين جرمانو ۽/يا 3 سال تائين قيد جي سزا ٿي سگهي ٿي. عدالت زمين جي زبردستي وڪري جو حڪم به ڏئي سگهي ٿي، ۽ ٿائي نامني شيئرهولڊر تي به ڏوهاري ذميواري اچي سگهي ٿي.
سنڌي خريدارن لاءِ قانوني متبادل ڪهڙا آهن؟
- ڊگھي مدي جي ليز (30+30+30 سال): زمين ٿائي مالڪ کان ليز تي ورتي وڃي ٿي، جڏهن ته ان تي ٺهيل گھر غير ملڪي جي نالي رجسٽرڊ ٿي سگهي ٿو۔
- فريهولڊ ڪانڊومينيم: غير ملڪي هڪ ڪانڊو يونٽ مڪمل فريهولڊ طور تي رکي سگهن ٿا، جيتري قدر عمارت ۾ غير ملڪي ڪوٽا ڪل فرش ايريا جي 49 سيڪڙو کان وڌيڪ نه هجي۔ پئسا سڌو ٻاهرئين ملڪ کان ٿائي بئنڪ ذريعي موڪلجن ۽ ثبوت طور FET سرٽيفڪيٽ حاصل ڪجي۔
- يوزوفرڪٽ (Usufruct): زندگي ڀر جي استعمال جو حق، جيڪو زمين کاتي ۾ رجسٽرڊ ٿئي ٿو۔
ياد رهي ته زمين جو سڌو مالڪي حق (Land Code, Section 86 مطابق) اڃا تائين غير ملڪين لاءِ منع آهي، ۽ 2026 تائين ڪا به قانوني تبديلي جي ڪا سياسي مرضي نظر نٿي اچي۔
جيڪڏهن پهريان کان نامني ڪمپني موجود آهي ته ڇا ڪجي؟
ماهر صلاح ڏين ٿا ته موجوده نامني ڍانچن جي مالڪن کي هاڻي ئي هڪ قانوني آڊٽ ڪرائڻ گھرجي، بجاءِ ان جي انتظار ڪرڻ جو ته تحقيقات پاڻ اچي۔ ڪمپني کي ليزهولڊ ڍانچي ۾ تبديل ڪرڻ جي عمل ۾ زمين ڪنهن ٿائي شخص يا اداري کي وڪرو ڪرڻي پوندي، پوءِ ليز معاهدو ٿيندو۔ هن عمل جو خرچ عام طور تي 100,000-300,000 THB (ٽئڪس ۽ قانوني فيس سميت) اچي ٿو، پر اهو ڏوهاري خطرو ختم ڪري ملڪيت کي شفاف بڻائي ٿو۔
وڪيل چونڊڻ وقت ڏسو ته هو Thai Bar Association کان لائسنس يافته هجي، زمين قانون ۾ تجربو رکندو هجي، ۽ نامني اسڪيمون وڪڻندڙ ڪنهن به فرم سان لاڳاپو نه رکندو هجي۔ عام طور شروعاتي صلاح ۽ ملڪيت جي آڊٽ جي فيس 15,000-30,000 THB جي وچ ۾ هوندي آهي۔
ڪانڊو مارڪيٽ تي ڪهڙو اثر پوندو؟
فريهولڊ ڪانڊومينيم غير ملڪين لاءِ مڪمل طور قانوني رهن ٿا، تنهنڪري سختي جو سڌو اثر انهن تي نٿو پوي۔ بلڪه اهو امڪان آهي ته جيڪي سرمائيڪار اڳ ۾ نامني ذريعي ولا خريديندا هئا، اهي هاڻي وڌيڪ محفوظ متبادل طور ڪانڊو ڏانهن رخ ڪن۔
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ اسان جي ٽيم اهڙن ئي معاملن ۾ خريدارن جي رهنمائي ڪري ٿي ته ڪهڙو رستو - ليزهولڊ، فريهولڊ ڪانڊو يا يوزوفرڪٽ - سندن حالتن مطابق سڀ کان محفوظ ۽ قانوني رهي ٿو۔
ذريعو: Thailand Business News