هڪ سنڌي خريدار لاءِ سڀ کان پهرين ڄاڻڻ جهڙي ڳالهه
جيڪڏهن توهان ڀاڻو پکوڪيٽ ۾ وِلا يا زمين خريد ڪرڻ جو سوچي رهيا آهيو، ته ياد رکو: ٿائيلينڊ جو 1954 جو زمين قانون (Land Code) ڪنهن به پرڏيهي کي پنهنجي نالي تي سڌو طور زمين خريد ڪرڻ جي اجازت نٿو ڏئي. پر بازار ۾ ڪجهه جائز ۽ قانوني متبادل موجود آهن جيڪي ڏهاڪن دوران ترقي ڪري چڪا آهن. اهم سوال اهو آهي ته توهان جي ضرورت ۽ بجيٽ لاءِ ڪهڙو طريقو بهترين آهي.
2025-2026 ۾ ٿائيلينڊ جي ڊپارٽمينٽ آف بزنيس ڊولپمينٽ (DBD) ۽ وزارت تجارت گڏيل آڊٽ شروع ڪيا آهن، خاص ڪري انهن ڪمپنين تي نظر رکي پئي جن ۾ ٿائي شيئر هولڊرن جي آڙ ۾ پرڏيهين جي ملڪيت لڪائي وئي هئي. نتيجو: جرمانا، فوجداري مقدما، ۽ ملڪيت جي ضبطي. بئنڪاڪ پوسٽ جي رپورٽ موجب ڪيترائي خريدار وِلا خريداري روڪي چڪا آهن ڇاڪاڻ ته نامزد (nominee) شيئر هولڊر جو رستو بند ٿيندو وڃي.
ڇا پرڏيهي ٿائيلينڊ ۾ ملڪيت خريد ڪري سگهي ٿو؟
قانوني لحاظ کان، سڌي طور زمين خريداري ممنوع آهي. پر هيٺيان پنج قانوني طريقا موجود آهن:
- ڪنڊومينيم (فري هولڊ): پرڏيهي خريدار عمارت جي مجموعي يونٽن جي 49% تائين حصو خريد ڪري سگهن ٿا، مڪمل ملڪيتي حق سان
- ليزهولڊ (اجارو): رهائشي ملڪيت لاءِ وڌ ۾ وڌ 30 سال، تجارتي لاءِ 50 سال، زمين ڊپارٽمينٽ تي رجسٽرڊ
- سَپ اِنگ سِت (Sap Ing Sith): 2019 کان لاڳو، هڪ مضبوط قانوني حق جيڪو ورثي ۽ منتقلي جي اجازت ڏئي ٿو، وڌ ۾ وڌ 30 سال
- 40 ملين THB سيڙپڪاري پروگرام: گهٽ ۾ گهٽ 40 ملين THB جي سرڪاري منظور شده سيڙپ تي 1,600 چورس ميٽر تائين زمين خريد جي اجازت، وزارت داخلا جي منظوري سان
- ٿائي ڪمپني (حقيقي شراڪت سان): جنهن ۾ گهٽ ۾ گهٽ 51% حصا ٿائي شهرين جا هجن ۽ اهي حقيقي شراڪتدار هجن
پنج طريقن جي تفصيلي وضاحت
1. ڪنڊومينيم فري هولڊ: سڀ کان آسان ۽ محفوظ رستو
سنڌي خريدارن لاءِ سڀ کان صاف ۽ سولو رستو اهو آهي ته پکوڪيٽ ۾ ڪنهن رجسٽرڊ ڪنڊومينيم ۾ يونٽ خريد ڪجي. شرط اهو آهي ته ان عمارت ۾ پرڏيهي ملڪيت 49% جي حد کان گهٽ هجي. ڪو به ڪارپوريٽ ڍانچو نه، ڪو به نامزدگيءَ جو خطرو نه. ٻه ڳالهيون ياد رهن: يونٽ توهان جو پنهنجو آهي، پر هيٺيان زمين نه. وِلا يا کليل زمين لاءِ هي رستو ڪارآمد نه آهي.
2. ليزهولڊ - اجاري تي زمين، مالڪي تي عمارت
هڪ پرڏيهي زمين 30 سالن (رهائشي) يا 50 سالن (تجارتي) لاءِ اجاري تي وٺي سگهي ٿو ۽ ان تي عمارت پنهنجي نالي تي فري هولڊ طريقي سان رجسٽر ڪرائي سگهي ٿو. خبردار: ڪيترائي وِڪرو ڪندڙ '30+30+30 سالن' جو وعدو ڪن ٿا، پر قانون اهڙي خودڪار واڌاري جي ضمانت نٿو ڏئي. هر نئي مدت لاءِ نئون معاهدو ضروري آهي.
3. سَپ اِنگ سِت: نئون مضبوط حق
2019 جي ترميم سان متعارف ٿيل هي حق عام اجاري کان وڌيڪ مضبوط آهي. اهو ورثي ۾ ملي سگهي ٿو، منتقل ٿي سگهي ٿو، ۽ زمين ڊپارٽمينٽ تي رجسٽرڊ ٿي سگهي ٿو. وڌ ۾ وڌ مدت 30 سال آهي. جيڪي خريدار وِلا جي هيٺيان زمين تي وڌيڪ قانوني تحفظ چاهين ٿا، انهن لاءِ اهو بهترين ليزهولڊ متبادل آهي.
4. 40 ملين THB سيڙپڪاري پروگرام
1999 جي ترميم تحت، جيڪو پرڏيهي ٿائي حڪومتي بانڊن، منظور شده فنڊن، يا مخصوص بئنڪ ڊپازٽن ۾ گهٽ ۾ گهٽ 40 ملين THB لڳائي، اهو وزارت داخلا کان 1,600 چورس ميٽر رهائشي زمين خريد ڪرڻ جي اجازت گهري سگهي ٿو. سيڙپ گهٽ ۾ گهٽ 3 سال برقرار رکڻي پوندي. ڌيان رهي: خود ملڪيت ۾ ڪيل سيڙپ هن رقم ۾ شمار نٿي ٿئي.
5. حقيقي ٿائي شراڪتدارن سان ڪمپني
جيڪڏهن توهان وٽ واقعي قابل اعتماد ٿائي ڪاروباري شريڪ آهن، ته ٿائي رجسٽرڊ ڪمپني (جنهن ۾ 51% ٿائي ملڪيت هجي) قانوني طور زمين خريد ڪري سگهي ٿي. 'حقيقي' جو مطلب اهو آهي ته ٿائي شيئر هولڊرن سچ پچ سرمايو لڳايو هجي، منيجمينٽ ۾ حصو وٺن، ۽ ڊيويڊنڊ حاصل ڪن. DBD هاڻي باقاعده جانچ پڙتال ڪري ٿو. نامزدگي (nominee) ڍانچي جي صورت ۾ جرمانو، جيل، ۽ ملڪيت جي ضبطي ممڪن آهي.
طريقن جو موازناتي جدول
| طريقو | حق جو قسم | وڌ ۾ وڌ مدت | گهٽ ۾ گهٽ سيڙپ | خطري جو درجو |
|---|---|---|---|---|
| ڪنڊومينيم (فري هولڊ) | مڪمل ملڪيت | غير محدود | 3-5 ملين THB کان | گهٽ |
| ليزهولڊ (رهائشي) | رجسٽرڊ اجارو | 30 سال | 1-2 ملين THB کان | وچولو |
| سَپ اِنگ سِت | حقيقي ملڪيتي حق | 30 سال تائين | 1-2 ملين THB کان | وچولو |
| 40 ملين THB پروگرام | مڪمل ملڪيت | غير محدود (گهٽ ۾ گهٽ 3 سال سيڙپ) | 40 ملين THB | وچولو |
| ٿائي ڪمپني (حقيقي) | ڪمپني ملڪيت | غير محدود | 2 ملين THB رجسٽرڊ سرمايو کان | وڌيڪ |
| BOI-ترقي يافته ڪمپني | ڪمپني ملڪيت | غير محدود | منصوبي تي منحصر | وچولو |
عام غلطيون جيڪي سنڌي خريدارن کي بچڻ گهجي
نامزد شيئر هولڊر جو جال. اهو 2026 ۾ سڀ کان وڏو خطرو آهي. DBD جانچيندڙ هاڻي ڏسندا آهن ته ٿائي 'شريڪ' واقعي پئسو لڳايو يا نه. نتيجو: جرمانو، قيد، ۽ زمين جي ضبطي. بچاءُ: صرف حقيقي ٿائي ڪاروباري ساٿين سان ڪم ڪريو، يا اهڙو ڍانچو چونڊيو جنهن ۾ ڪمپني ضروري نه هجي.
49% حد پوري ٿيل عمارت ۾ خريداري. جيڪڏهن پرڏيهي حصيداري اڳ ۾ ئي 49% تي پهچي چڪي آهي، ته فري هولڊ خريداري ممڪن نه آهي. ڊپازٽ ڀرڻ کان اڳ ڪنهن لائسنس يافته وڪيل يا جيوريڊڪ پرسن کان موجوده حصيداري جي تصديق ڪريو.
غير رجسٽرڊ اجارو معاهدو. 3 سال کان وڌيڪ جو ڪو به اجارو زمين ڊپارٽمينٽ تي رجسٽرڊ هجڻ گهرجي، ٻي صورت ۾ اهو ٽئين فريق خلاف قانوني طور باطل آهي. چانوٽي (Chanote) تي زمين ڊپارٽمينٽ جي مهر لازمي آهي.
40 ملين THB پروگرام ۾ 3 سال کان اڳ رقم ڪڍڻ. جيڪڏهن توهان مقررا مدت کان اڳ سيڙپ ختم ڪئي، ته زمين ملڪيت جو حق خودبخود ختم ٿي ويندو. انهن پئسن کي بند سرمايو سمجهي ڪم ڪريو.
BOI درخواست ماهر مشورن کان سواءِ ڏيڻ. هر قسم جي ڪاروبار لاءِ BOI اسٽيٽس ممڪن نه آهي. بغير BOI ماهر وڪيل جي درخواست عام طور رد ٿي وڃي ٿي.
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جي ماهرن سان رابطو ڪريو ته جيئن توهان جي ضرورت موجب بهترين قانوني ڍانچو ڳولهي سگهجي.
ماخذ: Bangkok Post