اصل ڳالهه ڇا آهي؟
ٿائيلينڊ ۾ اڄ 1.64 مليون رهائشي يونٽ خالي بيٺا آهن، يعني هر ڏهين گھرن مان هڪ ۾ ڪو به نه رهي ٿو. هن خالي انوينٽري جي مجموعي قيمت 3.45 ٽرلين باهٽ (لڳ ڀڳ 96 بلين ڊالر) آهي، جيڪا سري لنڪا جي پوري سالياني GDP جيتري آهي. سنڌي سرمائيدارن لاءِ جيڪي بئنڪاڪ يا مکيه ڀُونءِ (mainland) جي پراپرٽيز ۾ دلچسپي رکن ٿا، اهو هڪ صاف اشارو آهي ته ماس مارڪيٽ سيگمينٽ گرم ٿي چڪو آهي، ۽ بغير مڪمل تحقيق جي off-plan خريداري سالن تائين پئسو بند ڪري سگهي ٿي.
اهم ڳالهه اها آهي ته هي مسئلو سڄي ملڪ ۾ هڪجهڙو ناهي. فوڪيٽ، سامُئي ۽ پٽايا جهڙا رِزارٽ علائقا هن بحران کان گهڻو پري آهن، ڇو ته اتي مسلسل غير ملڪي گھرگهرن جي طلب ۽ محدود زمين موجود آهي.
عدد ۽ حقيقتون جيڪي ياد رکو
- ٿائيلينڊ جي مجموعي هائوسنگ اسٽاڪ لڳ ڀڳ 17 مليون پراپرٽيز آهي، جنهن مان 1.64 مليون خالي آهن، يعني خالي شرح 9% کان مٿي، جڏهن ته عالمي تجزيه ڪار عام طور 5 کان 7% کي تشويش جي حد سمجهن ٿا۔
- بئنڪاڪ ۽ ان جي مضافاتي علائقن ۾ خالي يونٽن جو تمام وڏو حصو آهي۔ اندازن موجب 40% تائين خالي ڪنڊومينيمز ماس مارڪيٽ پروجيڪٽس ۾ آهن (اسٽوڊيو ۽ 1-بيڊروم يونٽ، قيمت 3 مليون باهٽ کان گهٽ) جتي انفراسٽرڪچر اڃا مڪمل ناهي۔
- ٿائي ڊولپرز گهڻو وقت کان تعمير شروع ٿيڻ کان اڳ ئي off-plan وڪري تي مدار رکن ٿا۔ اِسٽاڪ خريدار 10-20% ايڊوانس ڏئي وٺن ٿا، ۽ اميد رکن ٿا ته مڪمل ٿيڻ کان اڳ يونٽ وڪامي ويندو۔ جڏهن مارڪيٽ سست ٿئي ٿي، اهي يونٽ نه وڪامن نه ڪرائي تي ملن۔
- ٿائيلينڊ ۾ خالي پراپرٽي تي ڪا اثرائتي ٽيڪس ناهي۔ 2020ع ۾ متعارف ٿيل Land and Building Tax فقط 0.02-0.3% جي شرح رکي ٿي، جيڪا مالڪن تي وڪري يا ڪرائي جو دٻاءُ وجهڻ لاءِ ناڪافي آهي۔
- غير ملڪي ڪوٽا جو استعمال هر جاءِ تي هڪجهڙو ناهي: فوڪيٽ ۽ مرڪزي بئنڪاڪ جي مٿانهن پروجيڪٽس ۾ 49% غير ملڪي ملڪيت ڪوٽا مڪمل وڪامي چڪو آهي، جڏهن ته مضافاتي ڪنڊومينيمز ۾ فقط 5-15% غير ملڪي خريدار آهن۔
- حڪومت اڃا تائين اووَرسپلائي واري زونن ۾ نئين تعمير جي اجازتن تي پابندي ۽ گھڻن پراپرٽيز رکندڙن لاءِ ترقي پذير ٽيڪس تي غور ڪري رهي آهي، پر ڪو به مخصوص قانون اڃا منظور نه ٿيو آهي۔
- بئنڪاڪ جي مضافاتي ماس مارڪيٽ ڪنڊومينيمز جو اوسط گروس رينٽل يلڊ گھٽجي 3-4% سالانو رهجي ويو آهي، جڏهن ته فوڪيٽ جا وِلا ۽ ڪنڊو، شارٽ ٽرم ڪرائي ذريعي مسلسل 6-8% ڏيئي رهيا آهن۔
اهو بحران ڪيئن پيدا ٿيو؟
ٿائيلينڊ جي پراپرٽي مارڪيٽ ڏهاڪن کان هڪ سادي ماڊل تي هلي رهي آهي: ڊولپرز تعمير ڪن ٿا، اِسٽاڪ خريدار (speculators) وڪري لاءِ فليپ ڪن ٿا، ۽ اصل رهائشي سڀ کان پوءِ ايندا آهن۔ بوم واري وقت ۾ هي ماڊل سڀني لاءِ فائديمند رهيو، پر 2022ع کان پوءِ ماس سيگمينٽ ۾ قيمتن جو واڌارو سست ٿي ويو، ٿائيلينڊ جي وچولي طبقي جي خريداري طاقت ڪمزور ٿي، ۽ مارگيج جون شرحون وڌيون۔ نتيجو: اهڙا اسٽاڪ جيڪي نه ڪو خريدي پيو نه ڪرائي تي وٺي پيو۔
Better-than-Freehold جي رپورٽ موجب، ٿائيلينڊ جي سڀ کان وڏي ڊسٽريسڊ-اسيٽ منيجر BAM اهو تصديق ڪيو آهي ته مارڪيٽ اڃا تري تي نه رسي آهي، ڇو ته لڳ ڀڳ 700,000 اڻوڪريل يونٽ فقط 100,000 کان گهٽ گھرن جي پٺيان آهن جن وٽ حقيقي خريداري طاقت آهي، يعني نيرن-وسيلن جو فرق لڳ ڀڳ ست ڀيرا آهي۔ اهو فرق ئي رعايتي خريداري جو موقعو آهي، پر فقط انهن خريدارن لاءِ جيڪي مڪمل قانوني ڍانچي استعمال ڪن، ڇاڪاڻ ته ٿائيلينڊ نامزد (nominee) بندوبستن تي سخت قانون لاڳو ڪيا آهن۔
فوڪيٽ جهڙا رِزارٽ علائقا ڪيئن مختلف آهن؟
فوڪيٽ، سامُئي ۽ پٽايا جي پراپرٽي مارڪيٽ مختلف اصولن تي هلي ٿي۔ هتي طلب غير ملڪي خريدارن ۽ سياحن جي آمد سان جڙيل آهي، جيڪا 2025ع ۾ 36 مليون کان مٿي وئي۔ ٻيٽن تي زمين حقيقي طور محدود آهي، ۽ نئين تعمير سخت ماحولياتي قانونن جي ڪري محدود آهي۔ فوڪيٽ جي لگزري وِلا سيگمينٽ ۾ غير ملڪي خريدار اڃا تائين غالب آهن، سامُئي ۽ پھنگن ۾ ته خاص طور تي غير ملڪي خريداري تمام وڌيڪ آهي، ۽ امير غير ملڪي خريدار وِلا کي ڪنڊو تي ترجيح ڏئي رهيا آهن، جتي لائف اسٽائل، معتبر ڊولپر ۽ ڪرائي جي ڪمائي کي اهميت ڏني وڃي ٿي۔
Knight Frank Thailand جي اندازي موجب فوڪيٽ جو لگزري سيگمينٽ 2026ع تائين مضبوط رهندو۔
ڪجهه اهم سوال جيڪي سنڌي خريدار پڇن ٿا
ڇا 1.64 مليون خالي يونٽ سڄي ٿائيلينڊ ۾ قيمتن جي ڪري وجهندا؟
سڄي مارڪيٽ ۾ نه، پر مخصوص سيگمينٽس ۾ ها۔ بئنڪاڪ جي مضافاتي علائقن، نونٿابوري ۽ سامٽ پراڪان ۾ ماس مارڪيٽ ڪنڊو اڳ ۾ ئي قيمتن ۾ رڪاوٽ ۽ لسٽ پرائيس کان 10-15% رعايت ڏيکاري رهيا آهن۔ پريميئم سيگمينٽ ۽ رِزارٽ پراپرٽيز جون قيمتون مستحڪم آهن۔
بئنڪاڪ جا ڪهڙا علائقا سڀ کان وڌيڪ خطرناڪ آهن؟
سڀ کان وڌيڪ اووَرسپلائي پيريفري تي آهي: بانگ نا، رانگسِٽ، بانگ يائي ۽ لات ڪرابانگ، اهي علائقا جتي BTS/MRT اسٽيشنن کان پري ماس ڊولپمينٽ ٿي آهي۔ سِلوم، سٿورن ۽ سُخُمويٽ (نانا کان فرام فونگ تائين) جهڙا مرڪزي علائقا گھڻو بهتر ڪارڪردگي ڏيکاري رهيا آهن۔
ڇا 2026ع ۾ ٿائيلينڊ ۾ پراپرٽي خريدڻ اڃا فائديمند آهي؟
ها، پر سوچ سمجهي ۽ نشانيبند انداز سان۔ ثابت ٿيل ڪرائي واري آمدني رکندڙ رِزارٽ پراپرٽي، ٽرانزٽ هبس جي ويجهو مرڪزي بئنڪاڪ يونٽ، ۽ سامونڊي منظر واريون فوڪيٽ وِلا اڃا به پرڪشش آهن۔ خالص اِسٽاڪ ريسيل لاءِ خريديل ماس سيگمينٽ نه۔
آخري صلاح ۽ سفارش
بئنڪاڪ جي مضافاتي ماس مارڪيٽ ڪنڊو سيگمينٽ کان پاسو ڪريو۔ رِزارٽ علائقن ۾ يا پريميئم مرڪزي بئنڪاڪ پروجيڪٽس ۾ اهڙيون پراپرٽيز چونڊيو جن جو ثابت ٿيل ڪرائي يلڊ 6% کان مٿي هجي۔ ڪنٽرئڪٽ تي صحيح ڪرڻ کان اڳ غير ملڪي ڪوٽا جي استعمال ۽ حقيقي ڪرائي جي ڪارڪردگي جو ڊيٽا ضرور جانچيو۔ اسان جي ٽيم، ملڪيت ٿائيلينڊ ۾، اهڙي تصديق ۽ چونڊ ۾ سنڌي خريدارن جي مدد لاءِ حاضر آهي۔
ذريعو: Bangkok Post