مختصر جواب: سنڌي خريدار لاءِ سڀ کان اهم ڳالهه ڪهڙي آهي؟
ٿائيلينڊ جو خزانو کاتو زمين جي سرڪاري (cadastral) قيمتن کي اصل بازاري قيمتن جي ويجهو آڻي رهيو آهي. هن وقت ڪن علائقن ۾ سرڪاري قيمت ۽ بازاري قيمت ۾ 40 کان 300 سيڪڙو تائين فرق آهي. 2027 واري نئين قيمتن جي چڪر کان پهريان، ٽرانسفر فيس ۽ سالياني ٽيڪس ۾ 15 کان 30 سيڪڙو واڌارو اچي سگهي ٿو. جيڪو به پاڪستان يا سنڌ کان ٿائيلينڊ ۾ سيڙپڪاري ڪرڻ چاهي ٿو، هن کي هاڻي ئي منصوبابندي ڪرڻ گهرجي.
هيءَ اصلاح ڇو ٿي رهي آهي؟
ٿائيلينڊ ۾ زمين جون سرڪاري قيمتون هر چار سالن ۾ اپڊيٽ ٿين ٿيون. تازو چڪر 2023 ۾ پورو ٿيو، ۽ ايندڙ چڪر 2027 ۾ آهي. مسئلو اهو هو ته سرڪاري قيمتون بازار کان گهڻيون گهٽ هيون - مثال طور بئنڪاڪ جي سکومويٽ علائقي ۾ سرڪاري قيمت 6 لک کان 8 لک ٿائي باٺ في اسڪوائر واه هئي، جڏهن ته اصل بازاري سودا 12 لک کان 20 لک ٿائي باٺ في اسڪوائر واه تي ٿي رهيا هئا.
پوڪيٽ جي بانگ تاؤ ۽ لاگونا علائقي ۾ سرڪاري قيمت بازار کان 2 کان 2.5 ڀيرا گهٽ هئي. هن فرق جي ڪري ڪجهه ماڻهو ٽيڪس بچائڻ لاءِ غير رسمي طريقا استعمال ڪندا هئا. هاڻي خزانو کاتو هن 'خال' کي بند ڪرڻ چاهي ٿو ته جيئن بازار شفاف ٿئي.
ٿائيلينڊ ۾ ڪهڙن علائقن تي سڀ کان وڌيڪ اثر پوندو؟
ملڪ جا مجموعي 77 صوبا هن اصلاح جي دائري ۾ اچن ٿا، پر سڀ کان وڌيڪ اثر انهن جڳهن تي پوندو جتي بازاري ۽ سرڪاري قيمتن ۾ فرق سڀ کان وڌيڪ آهي:
| علائقو | اندازي سرڪاري قيمت (في اسڪوائر واه) | اندازي بازاري قيمت | فرق |
|---|---|---|---|
| بئنڪاڪ - سکومويٽ | 6 لک - 8 لک THB | 12 لک - 20 لک THB | تقريبن 2 ڀيرا |
| پوڪيٽ - بانگ تاؤ / لاگونا | بازار کان گهٽ | - | 2 کان 2.5 ڀيرا فرق |
| پتايا - جومٽين، پراتومناڪ | وڏو فرق | - | اهم اثر متوقع |
| ڪوه سامي - چاوينگ، بوفوٽ | وڏو فرق | - | اهم اثر متوقع |
| اِيسان صوبا (گهٽ ترقي يافته) | تقريبن برابر | - | گهٽ اثر |
گهٽ ترقي يافته صوبن ۾ تبديلي نه هجڻ جيتري هوندي، پر ريزورٽ ۽ شهري علائقن ۾ سيڙپڪارن کي تيار رهڻ گهرجي.
ٽيڪس ۽ فيسن تي عملي اثر ڪهڙو آهي؟
ٿائيلينڊ جو زمين ۽ عمارت ٽيڪس (Land and Building Tax) 2020 ۾ متعارف ٿيو. هيءَ ٽيڪس سرڪاري قيمت جي بنياد تي لڳائجي ٿو:
- رهائشي ملڪيت تي: cadastral قيمت جو 0.01 سيڪڙو سالياني
- خالي زمين تي: cadastral قيمت جو 0.7 سيڪڙو تائين
جيئن سرڪاري قيمتون وڌنديون، اهو سالياني ٽيڪس پڻ وڌندو. ان کان علاوه:
- ٽرانسفر فيس خريد وقت: سوداگري قيمت يا سرڪاري قيمت، جيڪا وڌيڪ هجي، ان جو 2 سيڪڙو
- 30 سال جي ليز رجسٽريشن فيس: پوري ليز مدت جي ڪل ڀاڙي جو 1.1 سيڪڙو
انهن انگن اکرن مان واضح آهي ته جيئن سرڪاري قيمتون بازار جي ويجهو اينديون، ٽرانسفر فيس پاڻمرادو وڌي ويندي.
ڪرايي جي آمدني تي به اثر پوندو: پريميئم علائقن ۾ سالياني نيٽ يلڊ ۾ 0.1 کان 0.3 فيصد پوائنٽ گهٽتائي اچي سگهي ٿي. جيڪڏهن موجوده گراس يلڊ 5 کان 7 سيڪڙو آهي، ته هي فرق قابل ذڪر آهي پر فيصلاڪن نه - بشرطيڪه شروع کان حساب ۾ رکيو وڃي.
نامزد ملڪيت (Nominee Ownership) تي ڪريڪ ڊاؤن ۽ هن اصلاح جو ڳنڍ
هن اصلاح جو هڪ اهم پهلو اهو آهي جو اها ٿائيلينڊ حڪومت جي نامزد ملڪيت جي سرگرمين خلاف مهم سان گڏوگڏ هلي رهي آهي. خزانو کاتو جيئن سرڪاري قيمتون شفاف ڪندو، تيئن پوڪيٽ، ڪرابي، پهانگ نگا، بئنڪاڪ ۽ چيانگ ماءِ ۾ ڪمپنين جي ذريعي زمين رکندڙن جو آڊٽ آسان ٿي ويندو. سوين گرفتاريون ٿي چڪيون آهن ۽ هزارين ڪمپنيون جاچ هيٺ آهن.
جيڪي سيڙپڪار قانوني طريقن سان - فري هولڊ ڪنڊومينيم، ليز هولڊ يا سوپرفيشيز جي صورت ۾ - ملڪيت رکن ٿا، انهن لاءِ شفاف سرڪاري قيمتون هڪ مثبت قدم آهي. ان سان انهن جي ملڪيت جي اصل قيمت بابت ڪا ابهام نه رهندي.
ڪنڊومينيم خريدارن لاءِ خاص صورتحال
سنڌي ڳالهائڻ وارن مان ڪيترائي ٿائيلينڊ ۾ فري هولڊ ڪنڊومينيم خريد ڪرڻ کي ترجيح ڏين ٿا - ۽ اهو قانوني طور تي غير ملڪي خريدارن لاءِ سڀ کان سڌو رستو آهي. هن اصلاح جو ڪنڊومينيم تي اثر:
- عمارت هيٺ زمين جي سرڪاري قيمت وڌي ته هر يونٽ جو متناسب حصو پڻ وڌندو
- ٽرانسفر فيس ۽ اسٽامپ ڊيوٽي ۾ 5 کان 15 سيڪڙو واڌ ٿي سگهي ٿي موجوده سطح جي ڀيٽ ۾
- غير ملڪي خريدارن لاءِ ڪو نئون يا الڳ ٽيڪس نه آهي - ٿائي شهريون ۽ غير ملڪي ساڳيون شرحون ادا ڪن ٿا
هن اصلاح ۾ صرف زمين شامل آهي. عمارتن ۽ ڍانچن جي قيمت هڪ الڳ طريقي سان ڳڻي وڃي ٿي ۽ هن اقدام جو حصو ناهي.
موجوده سرڪاري قيمت ڪيئن ڏسجي؟
خزانو کاتي جي سرڪاري ويب سائيٽ treasury.go.th تي زمين جي ٽائيٽل نمبر (chanote) ذريعي ڳولڻ ممڪن آهي. مقامي لينڊ ڊپارٽمينٽ آفيس کان پڻ درخواست تي معلومات ملي سگهي ٿي.
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جا ماهر انهن پيچيدگين ۾ رهنمائي ڪري سگهن ٿا - خاص طور تي انهن لاءِ جيڪي پهريون ڀيرو ٿائيلينڊ ۾ سيڙپڪاري ڪري رهيا آهن.
ماخذ: Bangkok Post