بنگلامونگ جي لينڊ آفيس ۾ ھڪ خريدار 40 لک بھٽ جو ڪيشير چيڪ کڻي پھچي ٿو، سندس ھٿ ۾ ٿائي ڪمپني جي شيئر هولڊرز جي لسٽ به آھي. ھڪ سال اڳ اھو ڊيل نوي منٽن اندر مڪمل ٿي وينداهو. پر مئي 2026 کان پوءِ پھريان سوال بلڪل مختلف آهن: پيسا ڪٿان آيا؟ توھان جو ڌنڌو ڇا آھي؟ ۽ اھو ڇو آھي جو 51 سيڪڙو حصو رکندڙ ٿائي شيئر هولڊرز کي ڪڏهن به ڊويڊنڊ نه ملي آهي؟
جيڪڏھن توھان فقيٿ يا فوڪيٽ ۾ گھر خريدڻ لاءِ ٿائي ڪمپني ٺاهڻ جي سوچ ۾ آھيو، ته سڌو سنئون جواب اھو آھي: ھاڻي اھو رستو اڳي جيان آسان ناهي رهيو. ٿائلينڊ جي ڊپارٽمينٽ آف لينڊز مئي 2026 ۾ سموري ملڪ جي 76 صوبن جي لينڊ آفيسز کي ٽي 'انتهائي عجلت' وارا سرڪلر جاري ڪيا، جن جو مقصد نامني ملڪيت جي ساخت کي بند ڪرڻ آھي. ھي ڪو نئون قانون ناهي، بلڪه ٻن ڏهاڪن پراڻي لينڊ ڪوڊ جي شقن تي سختي سان عمل درآمد جو نظام آهي، جيڪو ھاڻي سموري ملڪ ۾ ھڪجهڙو لاڳو ٿيندو.
20 لک بھٽ جي حد ڇا آھي ۽ ڇو اھم آھي؟
مئي 2026 جي سرڪلر مطابق، جيڪڏھن ادائگي 20,00,000 بھٽ يا ان کان مٿي نقد ذريعي ڪئي وڃي، ته اھا خودڪار طور تي پيسن جي ذريعي، خريدار جي آمدني، ڌنڌي ۽ مالي حيثيت جي سخت جاچ کي جنم ڏيندي. اھا حد ايتري رکي وئي آھي جو تقريباً ھر اھو ولا يا گھر جيڪو زمين سان لڳيل آھي، ان جي دائري ۾ اچي وڃي، جڏهن ته ٿائي عام خريدارن جي روزاني واري واپار کي ان کان ٻاهر رکي ٿي. مطلب اھا حد خاص طور تي فارينر جي طرف مائل مارڪيٽ کي نشانو بنائي ٿي.
ٻي حد 50,00,000 بھٽ آھي: جيڪڏھن جائيداد جي سرڪاري تخمينو ٿيل قيمت ھن حد کان مٿي ھجي، ته ادائگي جي طريقي کان بغير، اھا ئي سخت جاچ لاڳو ٿيندي.
ڊيٽابيس ھاڻي ڇا ڏسي سگھي ٿي جيڪو اڳ نه ڏسي سگھيو؟
2026 کان اڳ ھر لينڊ آفيس پنھنجي الڳ ڄاڻ جي دائري ۾ ڪم ڪندي ھئي. جيڪڏهن ڪا ڪمپني بنگ ڪاڪ ۾ رجسٽرڊ هجي ۽ سورات ٿاني ۾ زمين خريدي، ته ڪوبه ان جي ڊپارٽمينٽ آف بزنس ڊويلپمينٽ (DBD) فائلنگ کي زمين رجسٽري سان ملائي نه ڏسندو هيو. ھاڻي لينڊ آفيسز کي ھڪ مرڪزي، مسلسل اپڊيٽ ٿيندڙ نيشنل ڊيٽابيس ٺاھڻو آھي، جنھن ۾ زمين رکندڙ ھر قانوني ادارو شامل ھجي، ۽ ھر ھڪ کي نامني ساخت جي نشانن لاءِ اسڪرين ڪيو ويندو.
اھو تبديلي جو اصل روح آھي: ھاڻي جاچ رجسٽريشن ڏينھن جي ھڪ ڀيرو جي عمل ناهي، بلڪه مسلسل جاري رهڻ واري نگراني آهي. 2019 ۾ بند ٿيل ڊيل به 2027 جي جاچ چڪر ۾ ٻيهر سامهون اچي سگھي ٿي.
ڪيتري نه سخت جاچ اعليٰ خطري واريون ڪمپنيون منھن ڏيندڙيون آھن؟
جيڪا ڪمپني "اعليٰ خطرو" سمجهي وڃي (فارين ملڪيت جي حصي ۽ ٻين معيارن جي بنياد تي)، اھا وڌيڪ گھري جاچ مان گذري ٿي: شيئر هولڊر رجسٽر، DBD سان فائل ٿيل مالي بيان، ٺيڪا نامي، ۽ ضرورت پوڻ تي اصل جاءِ تي دورو به.
اھو واضح رهي ته اسڪرينگ ۾ اچڻ ئي مطلب ناهي ته توھان مجرم آھيو. اھو صرف جاچ جو عمل آھي، فيصلو نه.
فوڪيٽ ۾ ئي 600 کان وڌيڪ ڪمپنيون ٿائلينڊ جي ڊپارٽمينٽ آف اسپيشل انويسٽيگيشن (DSI) ۽ وزارت واپار جي نظر ھيٺ اچي ويون آھن. ھي مهم 1 آگسٽ 2026 کان آرڊر 2/2569 تحت وڌيڪ تيز ٿي وئي آھي.
پراڻي 49-51 ساخت ڇو ھاڻي خطرو آھي؟
سالن تائين وڪيلن ھڪ سادي فارمولو وڪرو ڪيو: 49 سيڪڙو حصو فارينر وٽ، 51 سيڪڙو حصو ٿائي شيئر هولڊرز وٽ، جيڪي عملي طور تي نه ڪو پيسو لڳائيندا ھئا، نه ڪاروبار ۾ حصو وٺندا ھئا، ۽ اڪثر انھن کي خبر به نه ھوندي ھئي ته اھي قانوني طور تي 25,000,000 بھٽ جي ولا جا مالڪ آھن. ھي طريقو ڪڏھن به قانوني طور صحيح نه ھيو. لينڊ ڪوڊ جي سيڪشن 113 واضح طور تي ٿائي شھري کي فارينر جي طرف کان زمين رکڻ کان روڪي ٿي.
جيڪي ھاڻي پنھنجي پراڻي ساخت کي 'صاف' ڪرڻ جي ڪوشش ڪن ٿا، ڊيل کان اڳ اضافي شيئر خريد ڪري يا شيئر هولڊر بدلائي، اھو خاص طور تي شڪ پيدا ڪري ٿو. جيڪا ڪمپني بغير آمدني جي شيئر هولڊرن کي اوچتو بدلائي، اھا انويسٽيگيٽرن جي اکين ۾ فوري طور تي شڪي بڻجي ويندي آھي.
ھاڻي ڪھڙو رستو محفوظ آھي؟
اسان جي (ملڪيت ٿائيلينڊ ۾) جي راءِ صاف آھي: ٿائي ڪمپني جي ساخت پنھنجي ذاتي گھر خريدڻ جي حل جي حيثيت ۾ اڪثر پرانو ٿي چڪي آھي. اھو ايترو ناهي ته سموريون موجود ساختون سڌو سنئون ختم ٿي وينديون، پر ھاڻي منسلک خطرو ڪافي عرصي تائين کلي رهندو، ۽ جيڪڏھن مستقبل ۾ توھان جائيداد وڪرو ڪرڻ چاهيو، ته اھو غير يقيني وڪري ۾ رڪاوٽ بڻجندو.
جيڪي رهڻ يا رينٽ تي ڏيڻ لاءِ خريد ڪن ٿا، انهن لاءِ فارين فري هولڊ ڪوٽا (ڪنڊومينيم ايڪٽ تحت ھڪ عمارت جي ڪل ايريا جو 49 سيڪڙو تائين) ۾ ڪنڊومينيم يا صحيح طور تي رجسٽرڊ طويل مدتي زمين ليز وڌيڪ يقيني حل آھن، جيڪي ڪمپني جي رستي کان ھاڻي وڌيڪ ڏسي سگھجن.
پر ھڪ استثنا به آھي: جيڪڏھن توھان جي ٿائي ڪمپني حقيقي ڌنڌو ھلائي رهي آھي، جھڙوڪ هوٽل، ريستوران، يا زراعت وارو منصوبو، اصل آمدني، ٽيڪس، پگهار ۽ ٿائي شيئر هولڊرز جن حقيقتاً پيسا لڳايو آھي، ته پوءِ ھي سختي توھان تي لاڳو ناهي ٿيندي. اھي ئي اصل ادارا آھن جن لاءِ قانون بنايو ويو ھيو.
اڪثر پڇيا ويندڙ سوال
ڇا 2026 کان اڳ ڪمپني ذريعي خريد ڪيل زمين ضبط ٿي سگھي ٿي؟
خودڪار طور تي نه. اھي سرڪلر جاچ متعارف ڪرائين ٿا، ماضي جي ملڪيت جي فوري ضبطي ناهي. پر جيڪڏھن جاچ ۾ نامني ملڪيت ثابت ٿي وڃي، ته لينڊ ڪوڊ ھڪ مقرر ٿيل مدت اندر جائيداد جي جبري وڪري جي اجازت ڏئي ٿو، سان گڏ ٿائي نامني شيئر هولڊرز تي فوجداري ذميداري به عائد ٿي سگھي ٿي.
پيسن جي ذريعي جي جاچ ڪھڙي حد تان شروع ٿئي ٿي؟
نقد ادائگي لاءِ 20,00,000 بھٽ تان، ۽ ھر صورت ۾ جڏھن جائيداد جو تخمينو ٿيل قدر 50,00,000 بھٽ کان مٿي ھجي.
ڇا ھي سڌو سنئون فارينر جي نالي تي ڪنڊومينيم خريد کي متاثر ڪري ٿو؟
فري هولڊ ڪوٽا ۾ سڌو سنئون ڪنڊومينيم خريد اڃا تائين قانوني طور سب کان صاف رستو آھي. البته پيسن جي ذريعي جي جاچ مٿين حدن کان مٿي رجسٽريشن تي عام طور لاڳو ٿئي ٿي، تنھنڪري بينڪ جي فارين ايڪسچينج ٽرانزيڪشن فارم دستاويز کوٽ کان پاڪ ھجڻ گھرجن.
ڇا ھي فارينر جي ٿائي زال يا مڙس تي به لاڳو ٿئي ٿو؟
خريداري جي پيسن جي ملڪيت ٿائي زال يا مڙس جي آھي، اھا تصديق اڳي ئي معمول جو حصو ھئي. نئون سرڪلر خريدار جي مجموعي مالي حيثيت جي جاچ کي وڌيڪ سخت بنائي ٿو، تنھنڪري الڳ ملڪيت جي دعوا ھاڻي رڪارڊ ۾ به مضبوط ھجڻ گھرجي.
ذريعو: Calinka Thailand (Dzen)