پوکيٽ جي لينڊ آفيس ۾ ھاڻ اھو سوال بار بار پڇيو پيو وڃي: توھان جي ٿائي حصيدارن وٽ حصا خريدڻ لاءِ پيسا ڪٿان آيا؟ ڇا انھن جو انڪم ٽيڪس ريڪارڊ آھي؟ ۽ اھي ٽئي حصيدار مختلف صوبن ۾ رھندي، ھڪ ڪمپني ۾ گڏ ڪيئن ٿي ويا؟ ٻه سال اڳ ھيءَ ڪاغذي ڪاروائي بنا ڪنھن سوال جي پاس ٿي ويندي ھئي. ھاڻ ان کي ڊپارٽمينٽ آف بزنس ڊويلپمينٽ (DBD) جي ڊيٽابيس سان ملائي پرکيو ويندو آھي.
سنڌي پس منظر واري خريدار لاءِ سولي ڳالھ ھيءَ آھي: 2026ع ۾ غيرملڪي ملڪيت جي حقن ۾ ڪا نئين نرمي نه آئي آھي. جو ڪجھ بدليو آھي، اُھو اِھو آھي ته رياست انھن قانونن تي عمل ڪرائڻ شروع ڪيو آھي، جي دفعن ۾ اڳي ئي لکيل ھئا. ھڪ فرد لاءِ سڌو ۽ قانوني رستو رڳو ھڪڙو ئي بچيو آھي: ڪنڊومينيم يونٽ جي فريھولڊ ملڪيت، اُھا به ان بلڊنگ جي ڪل فرش ايريا جي 49 سيڪڙو غيرملڪي ڪوٽا اندر. ٻيا سمورا طريقا يا ته خاص اجازت گھرن ٿا، يا وري اھو مڃڻو پوندو ته توھان اصل ۾ ليز خريد ڪري رھيا آھيو، ملڪيت نه.
ٿائي کمپني وارو طريقو ھاڻ ڇو خطرناڪ آھي؟
سالن کان ھڪ ٿائي کمپني، جنھن ۾ 51 سيڪڙو حصا مقامي ٿائي حصيدارن وٽ ھجن، پلاٽ سميت ولا 'خريد ڪرڻ' جو معياري طريقو رھيو آھي. ڪاغذن تي ڪجھ به غلط نه لڳندو آھي: کمپني ٿائي آھي، تنھنڪري زمين رکي سگھي ٿي. پر حقيقت ۾ اھي ٿائي حصيدار ڪڏھن ھڪ بھت به پنھنجي کاطي مان نه لڳائيندا ھئا، نه ئي کمپني جي ڪاروبار ۾ حصو وٺندا ھئا، رڳو خالي شيئر ٽرانسفر فارمن تي صحيحون ڪري ڇڏيندا ھئا. اھو ئي فرق، شکل ۽ حقيقت جي وچ وارو خال، آھي جو ھاڻ ريگوليٽرن سيکي ورتو آھي.
جڏھن لينڊ ڊپارٽمينٽ ڏسي ٿو ته ھڪ کمپني، جنھن جي رجسٽرڊ ڪيپيٽل رڳو 2 مليون با�ht آھي، 25 مليون باٿ جو پلاٽ خريد ڪيو آھي، ۽ DBD ٻاھر آڻي ٿو ته ٿائي حصيدارن ڪڏھن انڪم ڊيڪليريشن نه ڀري آھي ۽ اھي ئي ماڻھو ٻين ويھن کمپنيون ۾ به لسٽ آھن، ته وڌيڪ سوال جي ضرورت نه رھندي آھي.
نامي حصيداري (nominee ownership) ٿائيلينڊ جي فارين بزنس ايڪٽ تحت جرم آھي، جنھن جي سزا 100,000 کان 1 مليون باٿ جي جرمانو ۽ ٽن سالن تائين قيد آھي، ۽ ھيءَ ذميداري ٿائي نامي حصيدار تي به لاگو ٿئي ٿي. اپريل 2026ع ۾ DBD جي حڪم نمبر 1/2026 تحت 46,000 کان وڌيڪ غيرملڪي شموليت وارين کمپنين جي وڏي پاڙ جانچ شروع ٿي وئي آھي، جنھن ۾ سخت سزا ۽ لازمي لکويڊيشن جي امڪان شامل آھي، جيڪڏھن ڪا ساختار نامي حصيداري ثابت ٿئي.
49 سيڪڙو ڪنڊومينيم ڪوٽا آخر ڪم ڪيئن ڪري ٿو؟
ھڪ ڪنڊومينيم بلڊنگ ۾ غيرملڪي ڪوٽا اُن جي ڪل فرش ايريا جو 49 سيڪڙو آھي، نه يونٽن جي تعداد جو 49 سيڪڙو. ھيءَ ڳالھ رجسٽريشن کان اڳ کمپني جي جوريستڪ پرسن (بلڊنگ جي مينيجمينٽ کمپني) جي سرٽيفڪيٽ ذريعي تصديق ڪجي ٿي. رعوائي (Rawai) يا بانگ ٽاو (Bang Tao) جھڙن مشھور علائقن ۾ ڪوٽا اڻبرابر رفتار سان پُر ٿيندو آھي، ۽ ڪيترن پراجيڪٽس ۾ ھاڻ ڪوٽا بلڪل ختم ٿي چڪو آھي، سيلر ڪجھ به دعوا ڪري.
اسان جي صلاح آھي: ڪنڊومينيم خريدڻ کان اڳ خود لينڊ آفيس ويجھو جوريستڪ پرسن کان تازو سرٽيفڪيٽ گھرو، جيڪو خاص يونٽ لاءِ باقي ڪوٽا ثابت ڪري. ھيءَ ياترا لچڪدار تاريخن سان ٺاھيو، ڇاڪاڻ ته لينڊ آفيس رڳو ڪم ڏينھن تي کليل رھندو آھي، ۽ ھڪ ڏينھن اڪثر ڪافي نه ھوندو آھي.
زمين تي ملڪيت لاءِ ڪھڙا رستا موجود آھن؟
ٿائيلينڊ جي لينڊ ڪوڊ تحت، غيرملڪي فردن جي پنھنجي نالي زمين رکڻ عام طور تي اجازت نه آھي. ننڍا استثنا موجود آھن: ڪجھ وراثتي ڪيس، ۽ سيڪشن 96 بس، جيڪو رھائشي استعمال لاءِ 1 راءِ (rai) تائين پلاٽ جي اجازت ڏئي ٿو، پر ان لاءِ گھٽ ۾ گھٽ 40 مليون باٿ جي منظور ٿيل سيڪٽرن ۾ سيڙپڪاري ۽ وزارت داخلا (Ministry of Interior) جي منظوري لازمي آھي. عمل ۾ اھڙيون منظوريون تعداد ۾ تقريبن نه ٿيون ٿين.
30+30+30 وارو ليز ماڊل به ھڪ عام غلط فھمي جو ذريعو آھي. سيلر ان کي 'نوي سالن جي ملڪيت' طور وڪرو ڪن ٿا، پر لينڊ آفيس جي رجسٽري رڳو پھرين 30 سالن جو دور رجسٽر ڪري ٿي. باقي ٻه واڌارا رڳو موجوده زميندار جو ذاتي واعدو آھن، رجسٽري ۾ لکيل نه ھوندا آھن، ۽ ٿائي ڪيس لاء اڪثر ثابت ڪيو آھي ته نئين زميندار تي ھيءَ واعدا خودبخود منتقل نه ٿيندا آھن. جيستائين ڊويلپر ڪاروبار ۾ رھي ۽ پنھنجي شناخت جي خيال رکي، سب ٺيڪ رھندو آھي، پر اصل امتحان ٽيھين سال کان پوءِ اچي ٿو، ۽ ايترو پراڻو ليز ماڊل اڃا ٿائيلينڊ ۾ عام نه آھي، تنھنڪري ان بابت مضبوط انکري (statistics) اڃا موجود نه آھن.
پيسا ٻاھران آڻڻ ڇو ضروري آھي؟
ڪنڊومينيم فريھولڊ رجسٽر ڪرائڻ لاءِ رقم ضرور ٻاھران ٿائيلينڊ ۾ غيرملڪي ڪرنسي ذريعي موڪلجي. جيڪڏھن رقم 50,000 آمريڪي ڊالر يا ان کان وڌيڪ آھي، ته بينڪ فارين ايڪسچينج ٽرانزيڪشن (FET) فارم جاري ڪري ٿي، ۽ ان بنا لينڊ آفيس ڊيل رجسٽر نه ڪندي.
ھيءَ ئي ھڪ رخ آھي، جو ڪرڻ ۾ سولو آھي پر اڪثر نظرانداز ٿيندو آھي: جيڪو خريدار شفاف طريقي سان، صاف پئسي سان ۽ صحيح FET فارم سان اڳتي وڌي ٿو، ان جي لاءِ سختي ھيءَ مسئلو ناھي. حقيقت ۾ جيتري نامي حصيداري تي سختي وڌي ٿي، اوترو ئي غيرملڪي ڪوٽا وارن يونٽن جو سيڪنڊري مارڪيٽ وڌيڪ اعتماد جوگو ٿيندو ٿو وڃي.
اسان جي صلاح ڪھڙي آھي؟
جيڪڏھن رھائشي خريداري لاءِ توھان جو بجيٽ 30 کان 40 مليون باٿ کان گھٽ آھي، ته 2026ع ۾ ٿائي کمپني ذريعي زمين رکڻ جو تجربو بلڪل نه ڪريو. خطرو اھو ناھي ته سرکاري انسپيکٽر سڀاڻ اچي ويندو، خطرو اھو آھي ته جڏھن توھان اُھو ولا وڪرو ڪرڻ چاھيو، ته ڪوبه محتاط وڪيل رکندڙ خريدار اھڙي ڊيل ۾ داخل ٿيڻ کان انکار ڪري ڇڏيندو. اُن حالت ۾ اصل قيمت گھٽجڻ کان اڳ ئي، ان ملڪيت جي 'وڪري لائق قابليت' ختم ٿي ويندي.
ان صلاح جي رعايت رڳو ھڪڙي آھي: جيڪڏھن توھان حقيقي ۾ ھلندڙ ٿائي ڪاروبار رکو ٿا، جنھن ۾ اصل ٽرن اوور، اسٽاف، ۽ اھڙا ساٿي شامل آھن جي پنھنجا پئسا لڳائيندا آھن، ته انھي کمپني ذريعي زمين رکڻ ڪو غلط طريقو نه آھي، بلڪه معياري ڪارپوريٽ عمل آھي.
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ اسان جي تجربي مان اھو ئي مشورو رھي ٿو: ھر خاص فيصلو ھڪ لکت ۾ ثبوت سان جوڙيو، نه صرف ايجنٽ جي واعدي سان.
ايف اي ڪيو
ڇا غيرملڪي شخص 2026ع ۾ ٿائيلينڊ ۾ زمين خريد ڪري سگھي ٿو؟
عام طور تي نه. لينڊ ڪوڊ ۾ فرد غيرملڪين لاءِ زمين ملڪيت جو حق موجود ناھي. ننڍا استثنا آھن: ڪجھ وراثتي ڪيس ۽ سيڪشن 96 بس، جيڪو 40 مليون باٿ يا وڌيڪ منظور ٿيل سيڙپڪاري ۽ وزارت داخلا جي منظوري سان 1 راءِ تائين پلاٽ جي اجازت ڏئي ٿو.
49 سيڪڙو ڪوٽا جو مطلب ڇا آھي ۽ اھو ڪيئن چيڪ ڪجي؟
اھا حد آھي، جنھن تحت غيرملڪي ماڻھو گڏجي ڪنڊومينيم بلڊنگ جي ڪل فرش ايريا (چورس ميٽرن ۾، نه يونٽن جي تعداد ۾) جو 49 سيڪڙو کان وڌيڪ نه رکي سگھن. ان جي تصديق بلڊنگ جي جوريستڪ پرسن جي سرٽيفڪيٽ ذريعي ٿئي ٿي، جيڪو لينڊ آفيس رجسٽريشن وقت گھري ٿي.
ڇا ٿائي کمپني ذريعي ولا خريدڻ خطرناڪ آھي؟
جيڪڏھن ٿائي حصيدار پنھنجا پئسا نه لڳائين ۽ کمپني جي انتظام ۾ حصو نه وٺن، ته اھو نامي حصيداري (nominee) جو ساختار آھي، جيڪو غيرقانوني آھي. فارين بزنس ايڪٽ تحت سزا 1 مليون باٿ تائين جرمانو ۽ ٽن سالن تائين قيد آھي، ۽ ذميداري ٿائي حصيدار تي به لاگو ٿئي ٿي.
ڇا ليز 90 سالن لاءِ رجسٽر ٿي سگھي ٿو؟
نه. رجسٽري ۾ رڳو 30 سالن جو دور داخل ٿي سگھي ٿو. ان کان پوءِ جا واڌارا رڳو ھڪ ذاتي معاهدو آھن، رجسٽري ۾ لکيل نه آھن، ۽ نئين زميندار تي انھن جي لاگو ٿيڻ جي ضمانت ناھي.
ڇا پيسا ضرور ٻاھران موڪلڻا آھن؟
ھا، ڪنڊومينيم فريھولڊ خريداري لاءِ. پئسا ضرور غيرملڪي ڪرنسي ۾ ٿائيلينڊ ۾ داخل ٿيڻ گھرجن، ۽ 50,000 آمريڪي ڊالر يا ان کان وڌيڪ لاءِ بينڪ FET فارم جاري ڪري ٿي، جنھن بنا رجسٽريشن نه ٿيندي.
ذريعو: DBD حڪم نمبر 1/2026، aiproperty-phuket.com ذريعي حواله ڏنل