سڌو سنئون جواب
نه، جينٽنگ جو 20 بلين ڊالر وارو جوهور اسمارٽ سٽي پروجيڪٽ سڌي طرح ڦوڪيٽ يا پٽايا جي رزورٽ پراپرٽي مارڪيٽ کي خطرو نه ٿو رکي. هي پروجيڪٽ AI ۽ ايگريٽيڪ تي مرڪوز آهي ۽ ٽيڪنالاجي شعبي جي سيڙپڪارن ۽ ڪارپوريٽ فنڊز کي متوجهه ڪري رهيو آهي، جڏهن ته ٿائيلينڊ جي طاقت سياحت مان ايندڙ ڪرائي جي آمدني ۽ رهائشي معيار ۾ آهي. البته، هي ثابت ڪري ٿو ته ڏکڻ اوڀر ايشيا ۾ غيرملڪي سيڙپڪاري لاءِ مقابلو تيز ٿي رهيو آهي، ۽ سنڌي سيڙپڪارن کي هاڻي ٻنهي مارڪيٽن تي نظر رکڻ گهرجي.
هي خبر انهن سنڌي سيڙپڪارن لاءِ اهم آهي جيڪي ڦوڪيٽ ۾ ڪنڊو يا ويلا خريد ڪرڻ جو سوچي رهيا آهن ـ ڇاڪاڻ ته جيڪڏهن علائقي جي پئسي جو وهاءُ تبديل ٿئي ٿو، ته ان جو اثر ڪجهه سالن ۾ اسان جي ملڪيت جي قيمتن تي به پئجي سگهي ٿو.
پس منظر: ٽي سال اڳ ٿائيلينڊ اڪيلو بادشاهه هو
صرف ٽن سالن اڳ، ٿائيلينڊ ڏکڻ اوڀر ايشيا ۾ غيرملڪي پراپرٽي خريدارن لاءِ بغير ڪنهن مقابلي جي مرڪز هو. هاڻي ملائيشيا هڪ اهڙو پروجيڪٽ ميز تي رکيو آهي جنهن جي پيماني هڪ مڪمل شهر جي برابر آهي. اصل سوال هي ناهي ته پئسو ڦوڪيٽ کان جوهور ڏانهن هليو ويندو، بلڪه هي آهي ته علائقي جي سيڙپڪاري جي ترجيحن جو نقشو ڪيئن تبديل ٿي رهيو آهي.
جينٽنگ ۽ جوهور سمارٽ سٽي بابت بنيادي حقيقتون
-
گروپ جينٽنگ هڪ ملائيشين ڪمپني آهي، جنهن جي مارڪيٽ ڪيپيٽلائيزيشن تقريباً 8 بلين ڊالر آهي، جيڪا تاريخي طور تي گيمنگ ۽ هاسپيٽيلٽي لاءِ مشهور آهي. جوهور اسمارٽ سٽي ان جي ٽيڪ انفراسٽرڪچر ڏانهن هڪ وڏو اسٽريٽجڪ رخ آهي.
-
هي شهر جوهور-سنگاپور اسپيشل اڪنامڪ زون (JS-SEZ) اندر تعمير ٿيندو، جيڪو جنوري 2025 ۾ لانچ ٿيو هو ته جيئن بين الاقوامي بزنس ۽ ٽيلنٽ کي متوجهه ڪري سگهجي.
-
پروجيڪٽ جو مرڪزي حصو AI ريسرچ حب ۽ ايگريٽيڪ ڪلستر آهي، جيڪو ان کي عام رهائشي ميگا پروجيڪٽس کان مختلف بڻائي ٿو.
-
جينٽنگ جي پنهنجي فائلنگز موجب، جوهور ٽيڪ اسمارٽ سٽي 2,300 ايڪڙ تي پکڙيل آهي، جنهن ۾ 500 ايڪڙ جو ايگٽيڪ ڪيمپس ۽ 1,700 ايڪڙ جو نالج AI ڪيمپس شامل آهن. The Edge Malaysia موجب هي پروجيڪٽ 10,000 کان وڌيڪ نوڪريون پيدا ڪري سگهي ٿو.
-
ملائيشين حڪومت موجب JS-SEZ زون ايندڙ ڏهن سالن ۾ تقريباً 100,000 نوڪريون پيدا ڪري سگهي ٿي. هي زون سولي ڪسٽم پروسيجرز، ٽيڪس مراعتون ۽ ماهر پروفيشنلز لاءِ بغير ويزا رسائي پيش ڪري ٿو.
-
جوهور بارو سنگاپور جي مرڪز کان 30 ڪلوميٽرن کان به گهٽ فاصلي تي آهي، جنهن ڪري اهو عملي طور تي سنگاپور جو هڪ مضافاتي علائقو بڻجي ويو آهي، جتي پراپرٽي جون قيمتون سنگاپور کان 3 کان 5 ڀيرا گهٽ آهن.
قيمتن جو مقابلو: جوهور بمقابله بئنڪاڪ ۽ ڦوڪيٽ
CBRE جي رپورٽ موجب 2025 ۾ جوهور بارو ۾ في چورس ميٽر اوسط قيمت هيٺين ريٽ تي هئي:
| مقام | اوسط قيمت في چورس ميٽر (ڊالر ۾) |
|---|---|
| جوهور بارو | $1,500 - $2,200 |
| بئنڪاڪ (مقابلي جوڳا پروجيڪٽ) | $3,000 - $5,500 |
| ڦوڪيٽ (پريميئم سيگمينٽ) | $3,500 - $7,000 |
هي انگ صاف ظاهر ڪري ٿو ته ڦوڪيٽ اڃا به هڪ پريميئم مارڪيٽ آهي، ۽ اتي جي قيمتون گهٽ قيمت واري جوهور جي مقابلي ۾ مختلف خريدار طبقي کي متوجهه ڪن ٿيون.
ٿائيلينڊ جي ريئل اسٽيٽ مارڪيٽ تي ڪيترو اثر پوندو؟
ٿائيلينڊ 2025 ۾ ريئل اسٽيٽ ۾ اندازاً 4.8 بلين ڊالر جي غيرملڪي سڌي سيڙپڪاري (FDI) حاصل ڪئي. جينٽنگ جو اڪيلو پروجيڪٽ ان مقدار جي تقريباً چئن سالن جي برابر آهي، جيڪو ان جي پيماني کي واضح ڪري ٿو.
پر ان جي باوجود، ڦوڪيٽ جي مارڪيٽ ۾ اعتماد گهٽ نه ٿيو آهي. ڊولپر Sansiri اعلان ڪيو آهي ته اهو 2027 کان 2030 تائين ڦوڪيٽ ۾ نئين پروجيڪٽس ۾ 40 بلين باهت سيڙپي رهيو آهي، جنهن ۾ 2026 جي ٻئي اڌ ۾ لانچ ٿيندڙ ست پروجيڪٽ شامل آهن جن جي مالت 10 بلين باهت آهي. هي مضبوط اشارو آهي ته ڦوڪيٽ جي رزورٽ مارڪيٽ ۾ طلب اڃا به مضبوط آهي.
قانوني فرق: ملائيشيا بمقابله ٿائيلينڊ ۾ ملڪيت خريدڻ
ملائيشيا ۾ غيرملڪي فري هولڊ بنياد تي پراپرٽي خريد ڪري سگهن ٿا، جنهن جي گهٽ ۾ گهٽ حد تقريباً 10 لک رنگٽ (تقريباً $220,000) کان شروع ٿئي ٿي۔
ٿائيلينڊ ۾ صورتحال مختلف آهي: هتي فري هولڊ ملڪيت صرف ڪنڊومينيم يونٽس تائين محدود آهي، ۽ اهو به غيرملڪي ملڪيت جي ڪوٽا (49%) اندر. زمين يا ويلا خريدڻ لاءِ ٿائي قانون تحت ٻيا رستا اپنائڻا پوندا آهن، جهڙوڪ لانگ ٽرم ليز.
ڇا ڦوڪيٽ جي بدران جوهور ۾ سيڙپڪاري ڪرڻ گهرجي؟
موجوده انگن اکرن موجب جوهور بارو ۾ ڪرائي جي واپسي (rental yield) صرف 3 کان 4 سيڪڙو سالياني آهي، جيڪا ڦوڪيٽ جي 5 کان 8 سيڪڙو ۽ بئنڪاڪ جي 4 کان 6 سيڪڙو کان گهٽ آهي۔ جوهور ۾ اڪثر سيڙپڪار موجوده ڪرائي آمدني بدران مستقبل ۾ قيمت وڌڻ تي شرط لڳائي رهيا آهن.
جيڪڏهن توهان جي حڪمت عملي 10 سالن يا وڌيڪ عرصي لاءِ سنگاپور جي ويجهو ڪئپيٽل گروٿ تي شرط آهي، ته جوهور تي غور ڪري سگهجي ٿو. پر جيڪڏهن مقصد مستحڪم ڪرائي آمدني ۽ ذاتي استعمال لاءِ رزورٽ پراپرٽي آهي، ته ڦوڪيٽ اڃا به وڌيڪ قابلِ اعتماد چونڊ آهي، ڇاڪاڻ ته اتي جو انفراسٽرڪچر ثابت ٿيل آهي.
ٿائيلينڊ جي ڪهڙين علائقن تي وڌيڪ اثر پوندو؟
جيڪڏهن مقابلي جو دٻاءُ محسوس ٿيو، ته اهو پهرين بئنڪاڪ جي آفيس ۽ ڪمرشل سيگمينٽ کي متاثر ڪندو، ڇاڪاڻ ته گاديءَ جو شهر ڪوالالمپور ۽ سنگاپور سان علائقائي ڪارپوريٽ هيڊڪوارٽرز لاءِ مقابلو ڪري ٿو. ڦوڪيٽ، سامُئي ۽ پٽايا جهڙا رزورٽ مارڪيٽ پنهنجي منفرد سياحتي ڪشش سبب گهٽ خطري ۾ رهندا.
ٿائيلينڊ هن مقابلي جو ڪيئن جواب ڏئي رهيو آهي؟
2025 ۽ 2026 ۾ ٿائيلينڊ چون بوري، رايونگ ۽ چاچينگسائو صوبن ۾ پکڙيل ايسٽرن اڪنامڪ ڪوريڊور (EEC) جي ترقي تيز ڪئي آهي. حڪومت ٽيڪنالاجي ڪمپنين لاءِ 13 سالن تائين جا ٽيڪس هاليڊيز پيش ڪري رهي آهي۔
ان کان علاوه، ڪنڊومينيم ۾ غيرملڪي ملڪيت جي ڪوٽا کي 49 سيڪڙو کان 75 سيڪڙو تائين وڌائڻ تي به بحث جاري آهي ـ اهڙي تبديلي پئسي جي وهڪري کي وڏي پيماني تي وڌائي سگهي ٿي، جيڪڏهن اها منظور ٿي وڃي.
ڇا هاڻي ڦوڪيٽ ۾ ڪنڊو يا ويلا خريدڻ جو فيصلو تبديل ڪجي؟
نه، سڌي طرح نه. جوهور پروجيڪٽ اڃا تمام ابتدائي مرحلي ۾ آهي. 2026 ۾ ٿائيلينڊ جي پراپرٽي مارڪيٽ بنيادي طور تي مقامي عنصرن مان متاثر ٿي رهي آهي: باهت جي شرح تبادلا، سياحن جي آمد، بئنڪ آف ٿائيلينڊ جون شرح سود، ۽ ريگيوليٽري سڌارا۔ جينٽنگ جو پروجيڪٽ طويل مدتي اسٽريٽجڪ سوچ لاءِ هڪ سياق آهي، نه ڪه اڄ جي حڪمت عملي بدلائڻ جو سبب.
ڇا هڪ ئي وقت ٿائيلينڊ ۽ ملائيشيا ٻنهي ۾ سيڙپڪاري ٿي سگهي ٿي؟
هائو، ۽ تجربيڪار سيڙپڪارن لاءِ هي هڪ سٺي تنوع (diversification) واري حڪمت عملي ٿي سگهي ٿي۔ ٿائيلينڊ موجوده ڪرائي آمدني ۽ رهائشي معيار فراهم ڪري ٿو، جڏهن ته ملائيشيا سنگاپور جي ويجهو ڪئپيٽل گروٿ جو امڪان پيش ڪري ٿو۔ فرق واري قانوني نظام کي ذهن ۾ رکڻ ضروري آهي: ٿائيلينڊ ۾ غيرملڪين کي زمين جي ملڪيت تي پابنديون آهن، جڏهن ته ملائيشيا جا قانون وڌيڪ آزاد آهن پر گهٽ ۾ گهٽ خريداري جي حد سان گڏ ايندا آهن۔
آخري ڳالهه
جينٽنگ جو جوهور پروجيڪٽ ٿائي پراپرٽي سيڙپڪارن لاءِ خطرو ناهي، بلڪه علائقائي مقابلي جي هڪ نئين مرحلي جو اشارو آهي۔ ٿائيلينڊ سياحتي ڪرائي آمدني، رهائشي ڪشش ۽ مارڪيٽ جي پختگي ۾ اڳتي آهي۔ ملائيشيا ٽيڪ انفراسٽرڪچر ۽ سنگاپور جي ويجهڙائي تي شرط لڳائي رهيو آهي۔ سمجهدار سيڙپڪار ٻنهي مارڪيٽن جو اڀياس ڪري ٿو، پر فيصلو هڪ واضح مقصد جي بنياد تي ڪري ٿو: اڄ جي ڪرائي آمدني يا ڏهن سالن پوءِ جي ڪئپيٽل گروٿ۔
ڇا توهان ٿائيلينڊ ۾ سيڙپڪاري لاءِ تيار آهيو؟ ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جا ماهر توهان جي لاءِ صحيح ملڪيت ڳولڻ ۾ مدد ڪري سگهن ٿا۔
ذريعو: Nikkei Asia