سڌو سنئون جواب
ٿائيلينڊ جو ريڊ لائن مسنگ لنڪ منصوبو مڪمل ٿيڻ سان بئنڪاڪ جا ٽيئي بين الاقوامي ايئرپورٽس (دون مواينگ، سووارنابومي، ۽ يو-ٽاپاؤ) هڪ ئي هاءِ اسپيڊ ريل ڪوريڊور ذريعي ڳنڍجي ويندا. ايشيا ۾ ائين جي منصوبن مان معلوم ٿئي ٿو ته اسٽيشن جي ويجهو موجود ملڪيتون شروع ٿيڻ کان 3-5 سالن اندر 15-30 سيڪڙو تائين مالو مچائي سگهن ٿيون، پر سِي راچا، پٽايا ۽ ستاهيپ جهڙن علائقن ۾ ابھي به قيمتون گذريل 7 ورهين واري سطح جي ويجهو آهن. اهو ئي سبب آهي جو سنڌي سيٺين ۽ سيٺاڻين لاءِ هي دروازو ابھي به کليل آهي، پر گهڻي وقت تائين نه.
جيڪڏهن توهان بئنڪاڪ کان پري، پر مستقبل ۾ مالائتي ٿيندڙ ڪنهن علائقي ۾ رهڻ يا سيڙپڪاري ڪرڻ جو سوچي رهيا آهيو، ته هي منصوبو توهان جي رادار تي هجڻ گهرجي.
ريڊ لائن مسنگ لنڪ آخر آهي ڇا؟
هي منصوبو حقيقت ۾ بئنڪاڪ جي BTS ريڊ لائن جي ان بچيل حصي کي مڪمل ڪرڻ بابت آهي، جيڪو اترين بئنڪاڪ جي دون مواينگ ايئرپورٽ، وچ ۾ سووارنابومي ايئرپورٽ (بئنڪاڪ جي اوڀر ۾) ۽ رايونگ صوبي جي يو-ٽاپاؤ ايئرپورٽ کي هڪ لڳاتار هاءِ اسپيڊ لائن ذريعي ڳنڍيندو. اڄ جي تاريخ ۾ مسافرن کي مختلف سسٽمن ۾ تبديلي ڪرڻي پوي ٿي يا روڊ رستي سفر ڪرڻو پوي ٿو. مڪمل لائن ٺهڻ سان ٻنهي پرين پوائنٽس جي وچ ۾ سفر جو وقت موجوده 3 کان 4 ڪلاڪن (ڪار ذريعي) کان گهٽجي اٽڪل 90 منٽ رهجي ويندو.
هي منصوبو هن وقت ايسٽرن اِڪنامڪ ڪوريڊور (EEC) ڪميٽي وٽ ڪنٽريڪٽ جي جائزي هيٺ آهي. جيڪڏهن موجوده پارٽنر ايشيا ايرا ون سان ڳالهيون ناڪام ٿينديون ته 2028ع تائين نئين ٽينڊر جي دعوت ٿي سگهي ٿي.
اهم انگ اکر جيڪي هر سيڙپڪار کي ياد رکڻ گهرجن
- يو-ٽاپاؤ ايئرپورٽ کي اڳ ۾ ئي بئنڪاڪ جي ٽئين بين الاقوامي ايئرپورٽ طور مقرر ڪيو ويو آهي، ۽ ان جي اپگريڊ سالياني تائين 6 ڪروڙ مسافرن جي گنجائش تائين ٿي رهي آهي
- EEC زون ۾ چاچينگساؤ، چون بوري، ۽ رايونگ صوبا شامل آهن، جن جي مجموعي علائقائي GDP 1.5 ٽريلين باهٽ کان مٿي آهي (ٿائيلينڊ جي نيشنل اڪنامڪ اينڊ سوشل ڊويلپمينٽ ڪائونسل جو دفتر)
- BTS ريڊ لائن جو بانگ سو کان رانگسِٽ وارو حصو 2021ع کان هلي رهيو آهي، جيڪو بئنڪاڪ جي اترين ڪوريڊور جي خدمت ڪري ٿو
- سِي راچا (چون بوري) ۾ ڪونڊومينيم جون سراسري قيمتون 50,000 کان 80,000 باهٽ في چورس ميٽر آهن، جيڪي مرڪزي بئنڪاڪ کان ٻه کان ٽي ڀيرا سستيون آهن
- نظرثاني ٿيل PPP فريم ورڪ تحت، ٺيڪيدار ايشيا ايرا ون کي شرطون تبديل ٿيڻ جي صورت ۾ اٽڪل 160 ارب باهٽ جون بئنڪ ضمانتون ڏيڻيون پونديون
- پٽايا کي وبا کان اڳ واري انگن مطابق سالياني 1 ڪروڙ کان وڌيڪ سياح ملندا هئا (ٽورازم اٿارٽي آف ٿائيلينڊ)، ۽ ٻن ايئرپورٽس تائين سڌي ريل رسائي ان جي پهچ کي وڏي پيماني تي وڌائيندي
- ڊزائن ٿيل ٽرينون ڪجهه حصن تي 250 ڪلوميٽر في ڪلاڪ رفتار تائين پهچي سگهنديون
ملڪيت جي قيمتن تي اهو اثر ڪيئن پوندو؟
ڏکڻ اوڀر ايشيا ۾ وڏن انفراسٽرڪچر منصوبن جي پريسنگ لاجڪ سمجهڻ ضروري آهي. سنگاپور جي مثال مان معلوم ٿئي ٿو ته پيادل فاصلي تي MRT اسٽيشن هجڻ سان گهر جي قيمت ۾ عام طور تي 10-25 سيڪڙو اضافو ٿئي ٿو. بئنڪاڪ ۾ به اهو اثر BTS سُخُمويٽ ۽ سِلوم لائنن تي اڳ ۾ ئي ثابت ٿي چڪو آهي، جتي اسٽيشن جي ويجهو موجود ڪونڊومينيم، ڪار ذريعي پنج کان ست منٽ پري واري مقابلي واري يونٽس کان 20-35 سيڪڙو وڌيڪ قيمت تي وڪامن ٿا.
ٽنهي ايئرپورٽس واري لائن تي هي اثر شايد ان کان به وڌيڪ نمايان ٿئي. هي رڳو شهري ٽرانزٽ ناهي، پر هڪ اهڙو ڪوريڊور آهي جيڪو پري وارن ساحلي علائقن کي بئنڪاڪ جي ڪميوٽر سبربز ۾ تبديل ڪري ڇڏيندو. سِي راچا يا پٽايا ۾ رهندڙ ڪو به شخص 45-60 منٽن ۾ گاديءَ جي بزنس ڊسٽرڪٽ تائين پهچي سگهندو. هي حقيقت ۾ ڀاڙي (رينٽل) جي معيشت کي بدلائي ٿو: EEC صنعتي هنڌن تي ڪم ڪندڙ ڪارپوريٽ ملازم ساحل تي رهي سگهن ٿا، جڏهن ته بئنڪاڪ جا آفيس ملازم روڊ ٽرئفڪ ۾ ٿڪجڻ کان سواءِ ويڪ اينڊ ساحل تي گذاري سگهن ٿا.
لاٽ ڪرابانگ، جيڪو بئنڪاڪ ۽ سووارنابومي جي وچ ۾ واقع آهي، خاص توجهه جو حقدار آهي. هي هن وقت هڪ صنعتي زون آهي جتي زمين جون قيمتون نسبتاً گهٽ آهن، پر تيز رفتار لائن شروع ٿيڻ کان پوءِ هي هڪ مڪمل رهائشي مرڪز ۾ تبديل ٿي سگهي ٿو. ڊويلپرز هتي اڳ ۾ ئي زمين خريد ڪري رهيا آهن، جيتوڻيڪ ريسيل مارڪيٽ اڃا مڪمل طور تي ان تي رد عمل نه ڏيکاريو آهي.
خطرا ڪهڙا آهن؟
خطرن کي گهٽ نه سمجهڻ گهرجي. ٿائيلينڊ ۾ وڏا انفراسٽرڪچر منصوبا اڪثر پنهنجي وقت جي حد کان دير سان مڪمل ٿين ٿا. هي هاءِ اسپيڊ لائن 2018ع کان ئي بحث هيٺ آهي، ۽ EEC ڪنٽريڪٽ جي جائزي واري عمل ۾ اڃا 12-18 مهينا وڌيڪ لڳي سگهن ٿا. ڪجهه ٿائي مارڪيٽ تجزيه نگارن جو چوڻ آهي ته چون بوري، سِي راچا، پٽايا، ۽ ستاهيپ جي آسپاس زمين جون قيمتون ريل منصوبي سان سڌو تعلق رکندڙ ڪا خاص اسپيڪوليٽو تيزي نه ڏيکاري آهن، پر وسيع اوچتاري رجحانن سان گڏ هلي رهيون آهن. جيڪي سيڙپڪار پنج سالن کان گهٽ عرصي جو منصوبو رکن ٿا، انهن کي دير ٿيڻ جي امڪان کي ذهن ۾ رکڻ گهرجي.
تنهن هوندي به، حڪومت جو EEC حڪمت عملي اندر هن منصوبي کي مسلسل ترجيح ڏيڻ آخرڪار مڪمل ٿيڻ جي مضبوط امڪان ڏانهن اشارو ڪري ٿو. جيڪي چون بوري ۽ رايونگ ۾ ملڪيتن جو معائنو ڪرڻ چاهين ٿا، انهن لاءِ هي هڪ معقول موقعو آهي: گھڻن هنڌن تي قيمتن اڃا تائين مڪمل 'ريل پريميم' جذب نه ڪيو آهي، ۽ EEC زون ۾ معيار وارن نون منصوبن جي پائپ لائن مسلسل وڌي رهي آهي.
ذريعو: نيشن ٿائيلينڊ
اڪثر پڇيا ويندڙ سوال
ريڊ لائن مسنگ لنڪ ڇا آهي ۽ اهو اهم ڇو آهي؟
هي اترين BTS ريڊ لائن کي يو-ٽاپاؤ ايئرپورٽ ڏانهن ويندڙ هاءِ اسپيڊ لائن سان ڳنڍيندڙ بچيل حصو آهي. ان کان سواءِ بئنڪاڪ جي ٽنهي ايئرپورٽس وٽ سڌي ريل ڳانڍاپي جي کوٽ آهي.
ٽنهي ايئرپورٽس واري هاءِ اسپيڊ لائن ڪڏهن شروع ٿيندي؟
صحيح وقت اڃا طئي نه ٿيو آهي. هي منصوبو EEC ڪميٽي وٽ نئين سر جائزي هيٺ آهي، ۽ هڪ صورتحال موجب 2028ع تائين ٽينڊر جي دعوت ممڪن آهي. مارڪيٽ جا اندازا ٻڌائين ٿا ته مڪمل شروعات 2029-2031ع کان اڳ ٿيڻ جو امڪان گهٽ آهي.
هاءِ اسپيڊ ريل پٽايا جي ملڪيت جي قيمتن تي ڪيئن اثر انداز ٿيندي؟
بئنڪاڪ جي ٻن ايئرپورٽس تائين سڌي تيز رفتار ريل رسائي پٽايا کي سياحن ۽ پرديسي رهاڪن لاءِ گھڻو وڌيڪ آسانيءَ سان پهچ جوڳو بڻائيندي. ايشيا ۾ ملندڙ جلندڙ انفراسٽرڪچر منصوبن ۾ اسٽيشن جي ڀرپاسي واري علائقي ۾ لانچ کان پوءِ 3-5 سالن اندر تاريخي طور تي 15-30 سيڪڙو قيمت ۾ اضافو ڏٺو ويو آهي، جيتوڻيڪ ڪجهه مقامي تجزيه نگارن جو چوڻ آهي ته EEC زمين جون قيمتون هينئر تائين 7 ورهين اڳ واري سطح جي ويجهو رهيون آهن.
ڪهڙا علائقا سيڙپڪاري لاءِ بهترين موقعا پيش ڪن ٿا؟
سِي راچا، لاٽ ڪرابانگ، ۽ پٽايا جي ٻاهرئين حصن ۾. اهي هنڌ نسبتاً موجوده گهٽ قيمتن کي ريل لائن جي شروعات کان پوءِ مضبوط واڌاري جي امڪان سان گڏ ملائين ٿا.
ڇا پرديسي ماڻهو EEC زون ۾ ملڪيت خريد ڪري سگهن ٿا؟
هائو. پرديسي شهري ڪونڊومينيم کي فريهولڊ بنياد تي خريد ڪري سگهن ٿا، جيستائين پروجيڪٽ ۾ پرديسي ملڪيت جو ڪوٽا 49 سيڪڙو کان وڌيڪ نه هجي. زمين ۽ ويلا عام طور تي ڊگهي مدي واري ليز هولڊ انتظامن (30+30+30 سال) ذريعي رکيا وڃن ٿا.
ڇا مون کي منصوبي جي منظوري جو انتظار ڪرڻ گهرجي يا هاڻي ئي خريد ڪرڻ گهرجي؟
انفراسٽرڪچر پريميم عام طور تي جسماني تڪميل کان گھڻو اڳ قيمتن ۾ شامل ٿي وڃي ٿو، ۽ سڀ کان تيز اڇلو عام طور تي ڪنٽريڪٽ سائن ٿيڻ ۽ تعمير شروع ٿيڻ وقت ٿئي ٿو. آخري ڪنٽريڪٽ منظور ٿيڻ کان اڳ خريد ڪرڻ سان سيڙپڪار موجوده قيمت تي لاڪ ڪري سگهن ٿا.
EEC زون ۾ ڀاڙي (رينٽل) جي ڪهڙي واپسي متوقع آهي؟
سِي راچا ۽ پٽايا جي ٻاهرين حصن ۾، ڪونڊومينيم جي ڀاڙي جي واپسي سالياني 5-7 سيڪڙو آهي، جيڪا مرڪزي بئنڪاڪ جي 3-4 سيڪڙو کان وڌيڪ آهي. EEC صنعتي ملازمن جي ڪارپوريٽ گهرج مسلسل قبضي (occupancy) کي سهارو ڏئي ٿي.
انفراسٽرڪچر منصوبي جي بنياد تي سيڙپڪاري ڪرڻ ۾ ڪهڙا خطرا شامل آهن؟
مکيه خطرو تعمير ۾ دير آهي. روٽ يا اسٽيشن جي جڳھ ۾ تبديليون به ممڪن آهن. اهو مشورو ڏنو وڃي ٿو ته اهڙيون ملڪيتون چونڊيو جن جي پنهنجي سيڙپڪاري جي ڪشش هجي، جيڪا صرف ريل لائن جي تڪميل تي ئي نه ٽڪيل هجي.
جيڪڏهن توهان ٿائيلينڊ ۾ سيڙپڪاري ڪرڻ لاءِ تيار آهيو ته اسان جي ماهرن جي ٽيم توهان جي لاءِ مناسب ملڪيت ڳولڻ ۾ مدد ڏئي سگهي ٿي، خاص طور تي جيڪڏهن توهان ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جهڙي مقامي پليٽ فارم ذريعي رهنمائي چاهيو ٿا.