جيڪڏهن توهان ڪڏهن به بئنڪاڪ جي وچ ۾ ڪا خالي زمين ڏٺي هجي، جنهن ۾ رڳو ٿورا ڪيلي جا وڻ يا ليمن گراس لڳل هجي، ته سمجهو ته اهو ڪو باغ ناهي، اهو هڪ ٽيڪس حربو آهي. ڏهاڪن کان وٺي، سلوم، ساٿورن ۽ سُخُمويٽ جهڙن مهانگن علائقن ۾ زمين جي مالڪن پنهنجي زمين کي 'زرعي' طور رجسٽر ڪرائي، هر سال لکين باهت جي ٽيڪس بچائي ڇڏي هئي. هاڻي بئنڪاڪ سٽي هال (BMA) هن حربي کي بند ڪرڻ لاءِ رسمي طور تجويز پيش ڪئي آهي، ۽ ان جو اثر هر ان شخص تي پوندو جيڪو بئنڪاڪ ۾ زمين رکي ٿو يا رکڻ جو سوچي رهيو آهي، خاص طور تي اهي غير ملڪي سيڙپڪار جيڪي ٿائي ڪمپنين ذريعي زمين جا شيئر رکن ٿا.
سڌو سنئون جواب: ڇا تبديل ٿي رهيو آهي؟
بئنڪاڪ شهر جي وچ واري علائقن ۾ 'زرعي' طور رجسٽرڊ زمين تي ٽيڪس جي شرح وڌائي رهيو آهي، جيڪا ان خال کي پُر ڪندي جيڪا زرعي ۽ ڪمرشل زمين جي ٽيڪس ريٽ وچ ۾ سالن کان موجود هئي. هن خال سبب مرڪزي زمين جا مالڪ اصل بار کان 5-10 ڀيرا گهٽ ٽيڪس ڀري رهيا هئا. جيڪي غير ملڪي سيڙپڪار بئنڪاڪ ۾ زمين جي اثاثن تي نظر رکن ٿا، انهن لاءِ اها هڪ صاف نشاني آهي ته هاڻي حڪمت عملي تي ٻيهر سوچڻ گهرجي.
هاڻي ڪهڙا ريٽ لاڳو آهن؟
موجوده وقت ۾، زرعي زمين جي پلاٽن تي جانچيل قيمت جو 0.01-0.1% ٽيڪس لڳي ٿو، جڏهن ته ڪمرشل زمين تي اهو 0.3-0.7% آهي (ريونيو ڊپارٽمينٽ جو ڊيٽا). هي فرق ئي هو جنهن سبب 'ڪيلي واري ٽيڪس حربي' کي سالن تائين منافعي وارو بڻايو.
نئون تجويز ٿيل ريٽ ڪهڙو هوندو؟
Nation Thailand جي رپورٽ مطابق، بنيادي زرعي ريٽ اٽڪل 0.01% (وڌ ۾ وڌ 0.10%) کان وڌي 0.03-0.12% ٿيندو، يعني شروعاتي ٽيڪس بار تقريباً ٽي ڀيرا وڌي ويندو، هر لک باهت زمين جي قيمت تي اٽڪل 100 باهت کان 300 باهت تائين. ان جو مطلب اهو آهي ته 100 ملين باهت جي پلاٽ تي جيڪو ساليانو 500,000-700,000 باهت جو بچت هاڻي تائين ٿي رهي هئي، اها گهڻي حد تائين ختم ٿي ويندي.
اهو ڪنهن کي متاثر ڪندو؟
سلوم، ساٿورن، سُخُمويٽ، پلوئنچٽ، ۽ راچاڊمري جهڙن علائقن ۾ خالي ۽ نقلي-زرعي پلاٽن جا مالڪ هن تبديلي جي سڌي زد ۾ ايندا. ياد رهي ته ٿائيلينڊ جي لينڊ ڪوڊ (سيڪشن 86) موجب غير ملڪي شهرين کي زمين جي سڌي ملڪيت رکڻ جي اجازت ناهي، تنهنڪري هي تبديليون خاص طور انهن ماڻهن کي متاثر ڪنديون جيڪي ٿائي ڪمپنين ذريعي يا ڊگهي مدت جي ليز ذريعي زمين رکن ٿا.
ٽائم لائن ڪهڙي آهي؟
تجويز اڃا جائزي هيٺ آهي، ۽ مڪمل عمل درآمد مالي سال 2027 کان متوقع آهي. BMA جي تجويز اڃا وزارتِ خزاني سان تعاون هيٺ آهي؛ موجوده ٽائم لائن مطابق منظوري 2026 جي آخر تائين ملي سگهي ٿي.
بنيادي حقيقتون جيڪي هر سيڙپڪار کي معلوم هجڻ گهرجن
- زمين ۽ عمارت ٽيڪس ايڪٽ B.E. 2562 2020 ۾ لاڳو ٿيو، جنهن چار درجابنديون ٺاهيون: رهائشي، زرعي، ڪمرشل، ۽ خالي زمين
- زرعي درجابندي سڀ کان گهٽ ريٽ رکي ٿي، 75 ملين باهت تائين جي قيمت وارن پلاٽن لاءِ 0.01% کان شروع، جڏهن ته ڪمرشل ريٽ 0.3% کان شروع ٿي درجي بدرجي وڌي ٿي
- مارڪيٽ اندازن مطابق بئنڪاڪ جي مهانگن علائقن ۾ 1 کان 20 راءِ تائين ڊگهن سوين پلاٽن کي رسمي طور زرعي رجسٽرڊ ڪرايل آهي
- سُخُمويٽ روڊ تي سوئي 1 کان 63 تائين جانچيل زمين جون قيمتون 800,000-1,500,000 باهت في چورس واه تائين پهچن ٿيون (ٽريژري ڊپارٽمينٽ، 2024-2027 ٻيهر جائزو)
- خالي زمين تي وڌندڙ ٽيڪس دٻاءُ اڳ ۾ ئي 2024-2025 ۾ ترقي لاءِ تيار زمين جي فراهمي 12-15% وڌائي چڪو آهي (AREA - Agency for Real Estate Affairs جي مطابق)
- BMA سختي سان لاڳو ڪرڻ تي به ڌيان ڏئي رهيو آهي، هاڻي زرعي رجسٽرڊ زمين تي حقيقي ڪمرشل فارمنگ ٿيڻ گهرجي، نه ته صرف ڏيکاوي جي پوک (بينڪاڪ پوسٽ)
- BMA پاڻ سڌو زمين ٽيڪس گڏ ڪري ٿو ۽ آمدني وڌائڻ ۾ سندس مفاد آهي؛ 2025 لاءِ ان جو گڏ ڪرڻ جو هدف 37 بلين باهت رکيل هو
زرعي ۽ ڪمرشل ٽيڪس ريٽ جو مقابلو
| درجابندي | موجوده ريٽ | تجويز ٿيل نئون ريٽ |
|---|---|---|
| زرعي (مرڪزي علائقو) | 0.01-0.10% | 0.03-0.12% |
| ڪمرشل | 0.3-0.7% | تبديلي ناهي (حوالي طور) |
هي بئنڪاڪ جي زمين جي قيمتن تي ڪيئن اثر انداز ٿيندو؟
اثر ٻن طريقن سان ظاهر ٿي سگهي ٿو: مختصر مدت ۾، ڪجهه مالڪ پنهنجا پلاٽ وڪري لاءِ رکندا، جيڪو قيمتن کي عارضي طور نرم ڪري سگهي ٿو يا واڌ کي سست ڪري سگهي ٿو. وچولي مدت ۾، وڌيل ترقياتي سرگرمي ڪنڊومينيم ۽ ڪمرشل اسپيس جي فراهمي وڌائيندي، جيڪا مارڪيٽ کي مستحڪم ڪرڻ ۾ مدد ڪندي.
ڇا ان جو اثر غير ملڪي سيڙپڪارن تي به پوندو؟
غير ملڪي شهري ٿائيلينڊ ۾ سڌي طرح زمين جا مالڪ نه ٿي سگهن. پر جيڪڏهن توهان ڪنهن اهڙي ٿائي ڪمپني ۾ حصو رکو ٿا جيڪا زمين جي مالڪ آهي، ته وڌيل ٽيڪس توهان جي هلائڻ جي لاڳت وڌائيندو. اهو ترقياتي منصوبن جي اقتصاديات کي به متاثر ڪري ٿو، ۽ آخرڪار نون ڪنڊومينيمن جي في چورس ميٽر قيمت تي به اثر انداز ٿئي ٿو.
بئنڪاڪ جا ڪهڙا علائقا سڀ کان وڌيڪ متاثر ٿيندا؟
سڀ کان قيمتي پلاٽ BTS ۽ MRT لائينن سان گڏ آهن: سلوم، ساٿورن، پلوئنچٽ، لومپيني، سُخُمويٽ (سوئي 1-63)، راچاڊمري، ۽ چِدلوم. اهي ئي اهي جڳهون آهن جتي زرعي ۽ ڪمرشل ريٽ وچ ۾ فرق 'اپٽيمائيزرن' لاءِ سڀ کان وڏو فائدو پيدا ڪري رهيو هو.
ڇا زمين جي وڏي پيماني تي وڪري جي لهر ايندي؟
وڏي پيماني تي وڪري جو امڪان گهٽ آهي. وڏا زمين رکندڙ (Crown Property Bureau، ۽ Sirivadhanabhakdi ۽ Chirathivat خاندان) ڊگهي مدت جون حڪمت عمليون هلائين ٿا ۽ چند لک باهت جي ٽيڪس واڌاري تي پنهنجا اثاثا وڪڻي نه ڇڏيندا. البته، ننڍا ۽ وچولي درجي جا مالڪ، جيڪي سٽي جي ارادي سان زمين رکيل آهن، شايد ٻاهر نڪرڻ شروع ڪن.
خريد کان اڳ پلاٽ جي ٽيڪس حيثيت ڪيئن جانچجي؟
وڪڻندڙ کان چانوٽ (ٽائيٽل ڊيڊ) ۽ آخري زمين ٽيڪس رسيد گهرو. رسيد ۾ درجابندي لکيل هوندي: خالي، زرعي، رهائشي، يا ڪمرشل. BMA جي ڊپارٽمينٽ آف سٽي پلاننگ کان زوننگ به چيڪ ڪرڻ فائديمند آهي.
ڇا ان جو اثر آفيس ۽ رٽيل ڪراين تي پوندو؟
اڻ سڌي طرح، ها. جيڪڏهن ڪمرشل عمارتن جا مالڪ هاڻي ڀرپاسي واري زمين کي زرعي قرار ڏئي پنهنجو ٽيڪس بار گهٽائي نه سگهندا، ته هلائڻ جي لاڳت وڌندي. ان مان ڪجهه بار ڪرائيدارن تي منتقل ٿي سگهي ٿو، خاص طور Grade B ۽ C واري آفيس اسپيس ۾.
ڇا ان جو تعلق ڪنڊومينيم خريدڻ سان به آهي؟
سڌو تعلق ناهي، ڇو ته ڪنڊومينيم جو ٽيڪس رهائشي ريٽ هيٺ الڳ حساب ٿئي ٿو. پر ترقي لاءِ وڌيل زمين فراهمي مرڪزي بئنڪاڪ ۾ وڌيڪ نوان منصوبا آڻي سگهي ٿي، جيڪو خريدارن لاءِ وڌيڪ انتخاب ۽ وڌيڪ مقابلي واري قيمتن جي صورت ۾ فائديمند آهي.
آخري خيال
بئنڪاڪ جي هن ٽيڪس پاليسي جي تبديلي کي ڪا حيرت انگيز خبر سمجهڻ بجاءِ، هڪ فطري درستگي طور ڏسڻ گهرجي. شهر پنهنجا قانون حقيقي زمين جي استعمال سان ملائي رهيو آهي. جيڪي سيڙپڪار اصل واپسي جي بنياد تي فيصلا وٺن ٿا، نه ته ٽيڪس-بچاءُ واري چالبازي تي، انهن لاءِ اها هڪ مثبت نشاني آهي: مارڪيٽ وڌيڪ شفاف ٿي رهي آهي. ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ اسان جي ٽيم توهان کي اهڙن ئي حقيقي بنيادن تي پروپرٽي منتخب ڪرڻ ۾ رهنمائي ڪري ٿي، جيڪا ٿائيلينڊ ۾ سرمائيداري لاءِ اطمينان بخش ثابت ٿئي.
ذريعو: Nation Thailand