جيڪڏهن اوهان پُهڪيٽ ۾ ڪنڊو خريد ڪرڻ لاءِ ڪنهن ٿائي ڊولپر جو مالي رپورٽ پڙهي رهيا آهيو، ته هڪ انگ اهم آهي: 38.18 اَرب باهت. اِهو آهي AssetWise جو 'بيڪلاگ' يعني اهو معاهدو جو رقم جو اڃا ملڪيت منتقل ٿيل ناهي. ڊالر ۾ اِهو تقريباً 1.17 اَرب ڊالر (32.5 باهت في ڊالر جي حساب سان) ٿئي ٿو. هي رقم اڃا نقد ناهي، پر اهو انگ آهي جيڪو ايندڙ ڪجهه سالن ۾ ڪمپني جي ڪتابن ۾ آمدني طور ظاهر ٿيندو.
AssetWise جي 38 اَرب بيڪلاگ جو مطلب اصل ۾ ڇا آهي؟
AssetWise جي پهرين ڇماهي (H1) آمدني 5.69 اَرب باهت رهي، جيڪا گذريل سال جي ڀيٽ ۾ 57 سيڪڙو وڌيل آهي. پر هيءَ واڌ نئين وڪري ڪري ناهي، پر يونٽ هينڊ اوور (transfer) ڪري آهي. ٿائي اڪائونٽنگ اصولن مطابق آمدني تڏهن بُڪ ٿئي ٿي جڏهن ملڪيت جو قبضو حقيقي طور تبديل ٿئي، نه جڏهن معاهدو صحيح ٿئي. اِنڪري بيڪلاگ ڀرو - آمدني جو تقريباً ٽيهو - ٻي اهم ڳالهه آهي: ڪمپني وٽ اڳ ئي پوري گهربل سال کان به وڌيڪ ايندڙ آمدني بُڪ ٿيل آهي.
هاڻ ياد رکو: بيڪلاگ منافو نه آهي. ڪجهه معاهدا فنڊ ٽرانسفر منظوري ۽ آخري ادائيگي جي مرحلي تي ناڪام به ٿي سگهن ٿا.
پُهڪيٽ ايتري اهم ڇو آهي هن رپورٽ ۾؟
هيٺ اصل نقطو اِهو آهي: AssetWise ۽ Rhom Bho Property جي ملي جُلي پورٽ فوليو (The Title برانڊ هيٺ)، جيڪو 47.4 اَرب باهت جو آهي، ان ۾ پُهڪيٽ 57 سيڪڙو آرڊرز رکي ٿو. اِهو ڏسي سگهجي ٿو ته آمدني جي واضح رفتار 2028 تائين پکڙيل آهي.
ڇو؟ ٿائيلينڊ ۾ گهريلو گھر خريدارن لاءِ بينڪ آف ٿائيلينڊ جي سخت مورگيج پاليسي جاري آهي، ۽ ملڪي مانگ ٿڌي ٿي رهي آهي. اِهو خساري پُر ڪري ٿو غير ملڪي سرمايو - ۽ اِهو ئي پُهڪيٽ ۾ نظر اچي رهيو آهي.
پُهڪيٽ ۾ سنڌي خريدار اصل ۾ ڇا خريد ڪري رهيا آهن؟
پُهڪيٽ هاڻي سستي اسٽوڊيو جي مارڪيٽ ناهي رهي. جيڪو خريدار اڄ 8 کان 15 مليون باهت جي بجيٽ سان اچي ٿو، اُهو صرف چورس ميٽر نه ٿو خريد ڪري - اُهو خريد ڪري ٿو هڪ آپريٽنگ سسٽم: رينٽل ڪير مالڪ آهي، لو سيزن ۾ اوڪوپنسي ڪيتري رهندي، سامان جي مرمت جو خرچ ڪير ڀري ٿو، ۽ آمدني مالڪ ۽ آپريٽر جي وچ ۾ ڪيئن ورهائجي.
هڪ 'برانڊ' هن حالت ۾ رِسڪ کي ڪنهن پروفيشنل آپريٽر تي منتقل ڪرڻ جو طريقو آهي - اِهو ئي 20-35 سيڪڙو پريميم جي قيمت جي وضاحت ڪري ٿو. روس، قزاقستان يا چين مان اچڻ وارو خريدار اڪثر پنهنجي اکين سان تعمير ۽ آپريشن ڏسي نه سگهندو آهي؛ اهڙي حالت ۾ هڪ SET-لسٽيڊ ڊولپر جو برانڊڊ پروجيڪٽ اصل ۾ 'اظهار ٿيل مالي رپورٽنگ' جو خريداري آهي، نه صرف اندروني ڊيزائن.
هي منطق ڪٿي ناڪام ٿي سگهي ٿي؟
هاڻ سُڪي ڳالهه ٻُڌو. برانڊ پريميم ريسيل تي سٺو نه لڳندو آهي. پهريون خريدار 20-35 سيڪڙو وڌيڪ ادا ڪري ٿو مينيجمينٽ ڪمپني ۽ لابي لاءِ، پر پنج سال پوءِ ٻيو خريدار اصل نيٽ يئلڊ ڏسندو آهي. جيڪڏهن حقيقي نيٽ ريٽرن 4-5 سيڪڙو نڪري (بجاءِ برچر ۾ ٻڌايل 7-8 سيڪڙو جي)، ته پريميم غائب ٿي وڃي ٿو. فرق اڪثر اُتي پيدا ٿئي ٿو جتي مشتهر ڪيل سيڪڙو گھڻي اوڪوپنسي تي حساب ڪيل هوندا آهن، پر مالڪ کي پوءِ آپريٽر ڪميشن، بجلي بل، سنکنگ فنڊ، ٽيڪس ۽ مئي کان آڪٽوبر جي برساتي موسم جي خاليپن کان پوءِ ادائيگي ملي ٿي.
ٻيو مسئلو: بيڪلاگ ڪا گارنٽي ناهي ته پروجيڪٽ مقرر وقت تي مڪمل ٿيندو. ٿائيلينڊ ۾ اهڙو ڪو نظام ناهي جيئن ڪجهه ملڪن ۾ آهي، جتي رقم بلاڪ اڪائونٽ ۾ رکي وڃي ٿي جيستائين ڪم مڪمل نه ٿئي؛ معاهدي جي رقم سِڌو ڊولپر ڏانهن وڃي ٿي ۽ جاري تعمير کي فنڊ ڪري ٿي. اصل تحفظ صرف ڊولپر جي مالي حيثيت، ان جو مڪمل ٿيل پروجيڪٽس جو ٽريڪ رڪارڊ، ۽ معاهدي جو ڍانچو آهي.
ٽيون: ويسٽ ڪوسٽ (بانگ تاؤ، لايان، ڪاماله) گھڻي تعمير ٿي رهيو آهي. اهي ٽئي علاقا وڏي تعداد ۾ نوان يونٽ جذب ڪري رهيا آهن، ۽ ايندڙ سالن ۾ ڪرايدارن لاءِ مقابلو وڌي سگهي ٿو.
ڪهڙي بجيٽ ۾ برانڊڊ رهائش سمجهه ۾ اچي ٿي؟
منهنجي راءِ آهي جيڪڏهن بجيٽ 5-6 مليون باهت کان گهٽ آهي، ته برانڊڊ پُهڪيٽ اوهان لاءِ مناسب ناهي. اِنِ سطح تي برانڊ پريميم يئلڊ کائي ويندو، ۽ اوهان سيڪڙو ملندڙ اسٽوڊيوز سان مقابلو ڪندا. اِنِ حالت ۾ بينڪوڪ جا ڪنڊو، جيڪي BTS يا MRT اسٽيشن جي ويجهو آهن، بهتر انتخاب آهن، جتي ڪرايدار سال ڀر رهن ٿا، نه صرف چار مهينا.
8 مليون باهت کان مٿي واري بجيٽ ۾ منطق مختلف ٿي وڃي ٿي. هي پروجيڪٽ کي ٽن حقيقي معيارن تي جاچيو: ڊولپر پبلڪ لسٽيڊ ۽ بيڪلاگ ظاهر ڪري ٿو، آپريٽر اڳ ئي ٻيلي تي حقيقي اوڪوپنسي انگن سان ملڪيت هلائي رهيو آهي، ۽ ليز معاهدو 6 سيڪڙو کان مٿي 'گارنٽيڊ يئلڊ' جو واعدو نه ڪري (اهڙا واعدا عام طور تي وڏي شروعاتي قيمت سان پورا ڪيا ويندا آهن).
هڪ صلاح: پروجيڪٽ کي فيبروري ۾ نه، پر جولاءِ يا سيپٽمبر ۾ - يعني لو سيزن ۾ - ويجهو وڃي ڏسو. اِهو مهينو ساحل ۽ رستن جي حقيقي حالت ڏيکاريندو، پيڪ سيزن کان وڌيڪ سچائي سان.
غير ملڪي خريدار لاءِ ضروري قانوني حقيقتون
پُهڪيٽ ۾ ڪنهن به ڪنڊو عمارت ۾ غير ملڪي رڳو 49 سيڪڙو وڪامندڙ ايراضي ۾ فري هولڊ رکي سگهي ٿو، برانڊڊ پروجيڪٽس ۾ به. باقي 51 سيڪڙو صرف ليز هولڊ ذريعي دستياب آهي، عام طور تي 30 سالن جي مدت لاءِ، تجديد جي اختيار سان.
پئسا خارج کان غير ملڪي ڪرنسي ۾ اچڻ گھرجن ۽ ٿائيلينڊ اندر باهت ۾ تبديل ٿيڻ گھرجن؛ بينڪ ان تي Foreign Exchange Transaction (FET) فارم جاري ڪري ٿو، جيڪو نه هجي ته لينڊ ڊپارٽمينٽ فري هولڊ رجسٽرڊ نه ڪندو.
ذريعو: Dzen (hatamatata)