سڌي جواب پهرين
جيڪڏهن اوهان اهو سوچي رهيا آهيو ته ڇا جوهور جو نئون 20 بلين ڊالر وارو منصوبو ڦوڪيٽ کان سيڙپڪارن کي پري ڪري ڇڏيندو، ته جواب سادو آهي: نه. جوهور ٽيڪنالاجي ۽ ڪارپوريٽ هب ٺاهي رهيو آهي، جڏهن ته ڦوڪيٽ سياحت تي هلندڙ رينٽل مارڪيٽ آهي، ٻئي مختلف قسم جي سيڙپڪار کي پاڻ ڏانهن ڇڪين ٿيون. جن ماڻهن کي اڄ کان ئي ڪرايي جي آمدني ۽ صاف ملڪيتي حق گهرجي، انهن لاءِ ٿائيلينڊ اڃا تائين مضبوط چونڊ آهي.
ماجرا ڇا آهي؟
ملائيشيا جي وڏي ڪمپني جينٽنگ (Genting) هڪ اهڙو اعلان ڪيو آهي جيڪو گذريل هڪ ڏهاڪي ۾ ڏکڻ اوڀر ايشيا جو سڀ کان وڏو ترقياتي منصوبو سمجهيو پيو وڃي: جوهور-سنگاپور اسپيشل اڪنامڪ زون (JS-SEZ) ۾ 20 بلين ڊالر جي لاڳت سان هڪ اسمارٽ سٽي. هي منصوبو AI ريسرچ ۽ زرعي-ٽيڪنالاجي تي مرڪوز آهي، نه ته رهائشي يا رزورٽ پراپرٽيز تي. سنگاپور کان صرف 30 منٽن جي مفاصلي تي هجڻ ڪري (Causeway واري رستي)، جوهور بارو کي سنگاپوري سرمائي تائين رسائي ملي ٿي، اهو به سنگاپور جي زمين جي اڀرندڙ قيمتن کان سواءِ.
هي زون جنوري 2025ع ۾ لانچ ٿيو، جنهن جو مقصد ماڻهن ۽ سرمائي جي سرحد پار نقل و حرڪت آسان بنائڻ آهي. Nikkei Asia موجب، هي زون خاص طور تي شينزين ۽ بينگلور جهڙن ٽيڪنالاجي هبز سان مقابلو ڪرڻ لاءِ ٺاهيو ويو آهي، نه ته ڦوڪيٽ جهڙي رزورٽ مارڪيٽ سان.
هنڌ جو مقابلو: انگ اکر ڇا چون ٿا
جيڪڏهن اوهان ننڍي پيماني تي به ڏسو ته پئسا ڪيڏانهن وڃي رهيا آهن، ته هيٺيون تفصيل مددگار ثابت ٿيندو:
| معيار | جوهور بارو (ملائيشيا) | ڦوڪيٽ (ٿائيلينڊ) |
|---|---|---|
| رينٽل يلڊ (سالياني) | 3-4% | 6-8% |
| پروجيڪٽ جو فوڪس | AI، ڊيٽا سينٽرز، ٽيڪنالاجي | رزورٽ، ولا، ڪنڊو رهائش |
| مالڪي حاصل ڪرڻ لاءِ گهٽ ۾ گهٽ سرمايو | لڳ ڀڳ 1 ملين رنگٽ ($215,000) | ڪنڊو ڪوٽا يا 30+30+30 سالن جو ليز |
| منصوبي جي مڪمل ٿيڻ جو عرصو | 15 کان 20 سال | مارڪيٽ اڳ ۾ ئي فعال آهي |
هي انگ اکر ظاهر ٿا ڪن ته ٻئي مارڪيٽون بلڪل مختلف حساب سان ڪم ڪن ٿيون. جوهور جو منصوبو ڊگهي مدي جو صنعتي بيٽ آهي، جڏهن ته ڦوڪيٽ ۾ ڪرايو حاصل ٿئي ٿو انهي پل کان جڏهن مالڪي جي رجسٽريشن ٿي وڃي.
ڦوڪيٽ ۽ بينڪاڪ جي حقيقي طاقت
2025ع جي ڊيٽا موجب ڦوڪيٽ ۾ غيرملڪي سيڙپڪارن سان جڙيل پراپرٽي ٽرانزيڪشن ۾ اندازن 22% اضافو ٿيو آهي. پريميئم ڪنڊوميني جون قيمتون 120,000 کان 180,000 باهت في چورس ميٽر ($3,400 کان $5,100) تائين پهتيون آهن. Nation Thailand جي رپورٽ موجب، ڦوڪيٽ جي مجموعي بين الاقوامي طلب ۾ حصو Q3 2025 ۾ اٽڪل 60% تائين وڌي چڪو آهي ۽ 2026ع ۾ اهو 65% تائين پهچڻ جو امڪان آهي، جيڪو بينڪاڪ جي مورگيج رد ٿيڻ جهڙن مقامي مسئلن کان الڳ ٿيل آهي.
ڦوڪيٽ 2025ع ۾ 11 ملين کان وڌيڪ غيرملڪي سياح ڏٺا، ۽ اهو ئي سبب آهي جو ڪرايي جي طلب مضبوط رهي ٿي. Bangkok Post ۾ حوالو ڏنل Knight Frank Thailand جي رپورٽ موجب، ڦوڪيٽ جي لگزري رهائشي مارڪيٽ 2026ع تائين مضبوط رهڻ جي اميد آهي، خاص طور تي برانڊڊ رهائشن ۽ ويسٽ ڪوسٽ جي علائقن (Bang Tao، Layan، Kamala، Cherng Talay) ۾ ولا جي طلب سبب.
مالڪيت جا فرق سمجهڻ ضروري
ملائيشيا ۽ ٿائيلينڊ جي پراپرٽي قانونن ۾ وڏو فرق آهي، ۽ سيڙپڪار لاءِ اهو سمجهڻ ضروري آهي:
- ملائيشيا: غيرملڪي، فريہولڊ پراپرٽي 1 ملين رنگٽ (لڳ ڀڳ $215,000) کان شروع ٿيندڙ قيمت تي خريد ڪري سگهن ٿا۔
- ٿائيلينڊ: غيرملڪي ڪنڊوميني جي مالڪي 'فارين ڪوٽا' تحت رکي سگهن ٿا (ڪنهن پروجيڪٽ جي ڪل ايراضي جي 49% تائين)۔ ولا لاءِ عام طور تي 30+30+30 سالن جي ليزهولڊ سسٽم استعمال ٿئي ٿي۔
اهو به ياد رکڻ گهرجي ته ٿائي حڪومت تازو نامينيءَ (nominee) واري سسٽم جي خلاف ڪارروائي تيز ڪئي آهي، خاص طور تي کوہ پانگن ۽ کوہ سامُئي ۾، جيئن Bangkok Post ٻڌايو آهي. باوجود انهي جي، Juwai IQI جي اندازن مطابق ڦوڪيٽ جي لگزري ولا ٽرانزيڪشن ۾ غيرملڪي خريدارن جو حصو اڃا به تقريبن 60% آهي، ۽ سامُئي ۽ پانگن ۾ اهو 90% کان مٿي آهي۔ يعني هن ڪارروائي جو اصل طلب تي گهٽ اثر رهيو آهي۔
جينٽنگ ڪير آهي، ۽ ڇا هو هي منصوبو مڪمل ڪري سگهندو؟
جينٽنگ گروپ جي مارڪيٽ ڪيپيٽلائيزيشن $15 بلين کان مٿي آهي، ۽ اهو سنگاپور ۽ ملائيشيا ۾ رزورٽس ورلڊ ڪئسينو هلائي رهيو آهي، جنهن ڪري ان وٽ وڏا منصوبا مڪمل ڪرڻ جو تجربو آهي. پر 20 بلين ڊالر جي هي اسمارٽ سٽي، ڦوڪيٽ ۾ گذريل 5 کان 7 سالن ۾ آيل مجموعي غيرملڪي سيڙپڪاري جي برابر آهي، اهو ڪوبه معمولي رهائشي پروجيڪٽ ناهي، هڪ مڪمل شهر آهي جيڪو AI ليبز، ڊيٽا سينٽرز ۽ عمودي فارمنگ چوڌاري ٺهي رهيو آهي.
ان جي باوجود، ڪا به سرڪاري ٽائيم لائين اعلان نه ٿي آهي. اهڙي پيماني وارا منصوبا عام طور تي 15 کان 20 سالن ۾ مرحلي وار مڪمل ٿين ٿا. شروعاتي انفراسٽرڪچر 3 کان 5 سالن ۾ نظر اچي سگهي ٿو، پر مڪمل شهر 2040ع واري ڏهاڪي جو خواب آهي.
آيا ڦوڪيٽ جون قيمتون گهٽجي وينديون؟
ان جو امڪان گهٽ آهي. ٻئي مارڪيٽون مختلف قيمتي درجن ۽ مختلف خريدارن لاءِ ٺهيل آهن. ڦوڪيٽ ۾ پريميئم پراپرٽي جون قيمتون سالياني 8-12% وڌڻ جو امڪان آهي، جنهن جو بنيادي سبب ٻيٽ تي زمين جي محدود دستيابي آهي، نه ته ڪنهن مين لينڊ ٽيڪ پارڪ سان مقابلو.
آخري ڳالهه: سيڙپڪار لاءِ اصل سوال
جينٽنگ جو جوهور منصوبو ارادن ۾ متاثر ڪندڙ آهي، پر جيڪي سيڙپڪار اڄ کان آمدني ڏيندڙ رزورٽ پراپرٽي، صاف مالڪي جي ڍانچي ۽ فعال ڪيش فلو چاهين ٿا، انهن لاءِ ٿائيلينڊ اڃا به علائقي جي مضبوط ترين چونڊ آهي. ڦوڪيٽ ۽ بينڪاڪ اهو پيش ڪن ٿا جيڪو تعمير هيٺ هڪ ٽيڪ پارڪ نه ٿو ڪري سگهي: هڪ فعال رينٽل مارڪيٽ، تجربيڪار مئنيجمينٽ ڪمپنيون، ۽ مسلسل طلب.
جيڪڏهن اوهان ٿائيلينڊ ۾ پراپرٽي سيڙپڪاري بابت سنجيده آهيو، ته ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جي ٽيم اوهان کي صحيح پروجيڪٽ ۽ صحيح ڍانچي چونڊڻ ۾ مدد ڪري سگهي ٿي.
ذريعو: Bangkok Post