سنڌي خريدارن لاءِ اهو خبر ڇو اهم آهي؟
جيڪڏهن توهان به پُوکيٽ يا بئنڪاڪ ۾ ڪا ڪونڊو خريد ڪرڻ جو سوچي رهيا آهيو، ته هڪ عجيب مگر ڪم جي ڳالهه ٻڌو: ٿائي لينڊ جي مقامي عوام تي قرض جو بوجهه گهٽجي رهيو آهي، پر اها خوشخبري ناهي. اهو ان ڪري نه پيو ٿئي ته ٿائي ماڻهن جي آمدني وڌي وئي آهي، بلڪه ان ڪري ٿي رهيو آهي جو بينڪ هاڻي دل کولي قرض نه پيا ڏين. مطلب مقامي خريدار مارڪيٽ مان ٻاهر ٿي رهيا آهن، ۽ اهو در حقيقت نقد يا ٻاهرين ملڪن مان فنانسنگ سان اچڻ وارن سيڙپڪارن لاءِ هڪ خاص موقعو بڻجي رهيو آهي.
مختصر جواب: اصل ۾ ٿي ڇا رهيو آهي؟
بئنڪ آف ٿائي لينڊ جي انگن اکرن مطابق، گهرو قرض ۽ GDP جو تناسب هاڻي 86% کان به هيٺ اچي ويو آهي، جيڪو ٢٠٢١ع ۾ 90.8% جي چوٽي تي هو. هي گهٽتائي مقامي آمدني وڌڻ سبب ناهي، پر بينڪن پاران قرض جي سخت پاليسي سبب آهي. نيون مارگيج قرضون گهٽجي ويون آهن، جنهن سبب ٿائي لينڊ جي هائوسنگ مارڪيٽ مسلسل چوٿين سال لاءِ ھيٺ لهي رهي آهي، جيئن ٿي بزنس ٽائمز پاران رپورٽ ڪيو ويو آهي. جيڪي غير ملڪي خريدار نقد ۾ ادائيگي ڪن ٿا يا پنهنجي ملڪ مان فنانسنگ کڻن ٿا، انهن لاءِ هي حالت هڪ موقعو آهي، پر ان مان فائدو کڻڻ لاءِ اڳ ۾ انگن پويان لڪل حقيقتون سمجهڻيون پونديون.
بينڪن جي سخت روش پويان ڇا آهي؟
- گهرو قرض ۽ GDP جو تناسب ٢٠٢١ع جي 90.8% واري چوٽي کان گهٽجي ٢٠٢٦ع جي شروعات ۾ 86% کان هيٺ اچي ويو آهي
- هي گهٽتائي آمدني وڌڻ سبب نه، بلڪه بينڪن جي سخت قرض پاليسي سبب آهي
- ٿائي لينڊ ۾ نئين مارگيج قرضن جو حجم گهٽجي ويو آهي، جنهن مقامي طلب کي ڪمزور ڪيو آهي
- بئنڪ آف ٿائي لينڊ جي پاليسي ريٽ 2.25% تي بيٺي آهي، جڏهن ته ٿائي قرضدارن لاءِ سراسري مارگيج شرح 5.5-7.5% سالانه آهي
- مقامي طلب ڪمزور ٿيڻ سبب نقدي وارن غير ملڪي خريدارن کي ڪونڊو خريداري ۾ مذاڪرات جي وڌيڪ طاقت ملي رهي آهي
- بئنڪاڪ ۽ پوکيٽ جا ڊولپر وڪري کي جاري رکڻ لاءِ رعايتون ۽ بونس وڌائي رهيا آهن، ۽ سست ٿيل مقامي مارڪيٽ جي پورائي لاءِ خاص طور تي بين الاقوامي خريدارن کي رجهائي رهيا آهن
اهم انگ اکر جيڪي هر خريدار کي ياد رکڻ گهرجن
- بئنڪ آف ٿائي لينڊ جي مانيٽري پاليسي رپورٽ مطابق، مسلسل ٽن ماهوارن (quarters) کان گهرو قرض ۽ GDP جو تناسب گهٽجي رهيو آهي
- ٢٠٢٤ع جي ڀيٽ ۾ مارگيج درخواستن جي رد ٿيڻ جي شرح لڳ ڀڳ 15-20% تائين وڌي وئي آهي
- ٻئي ۽ ٽئين گهر تي لون-ٽو-ويليو (LTV) حد اڃا تائين سخت آهي، جيڪا جانچيل قيمت جي 70-80% تائين محدود آهي
- ايجنسي فار ريئل اسٽيٽ افيئرز (AREA) موجب بئنڪاڪ ۾ اڻ وڪيل ڪونڊو يونٽس جو تعداد 65,000 کان وڌي ويو آهي
- بئنڪاڪ ۾ نئين تعمير ٿيل ڪونڊو جون سراسري قيمتون علائقي مطابق 120,000-180,000 THB في چورس ميٽر آهن، ۽ پريميئم ڊولپر پراجيڪٽ گهڻو ڪري بين الاقوامي خريدارن لاءِ 100,000 THB في چورس ميٽر کان مٿي طئي ٿيل آهن
- غير ملڪي هر عمارت ۾ 49% فارين اونرشپ ڪوٽا تحت ڪونڊو خريد ڪري سگهن ٿا، ۽ گهڻو مشهور پراجيڪٽس ۾ هي ڪوٽا مقامي کان وڌيڪ ٻاهرين خريدارن ڏانهن رخ سبب تيزيءَ سان ڀرجي رهيو آهي
- ڊولپرز جون قسطن واريون اسڪيمون ڊگهيون ٿي ويون آهن، ڪجهه پراجيڪٽ وڪري لاءِ 36 مهينن تائين بغير سود واري قسط جي آپشن پيش ڪري رهيا آهن
- پوکيٽ ٿائي لينڊ جي سڀ کان وڌيڪ بين الاقوامي طور بي نقاب ٿيل پراپرٽي مارڪيٽ بڻجي چڪي آهي، جتي غير ملڪي خريدار ٻي گهر خريداري، ڪرائي واري سيڙپڪاري ۽ لڏپلاڻ جي طلب ذريعي مجموعي مندي کي سنڀالي رهيا آهن
ڪئين اثرانداز ٿيندو آهي هي غير ملڪي خريدارن تي؟
ڪا وڏي پيماني تي قيمتن ۾ ڪري پوڻ ناهي ٿي رهي. ان جي بدران، ڊولپر لڪل رعايتون پيش ڪري رهيا آهن: مفت فرنيچر پيڪيج، گارنٽيءَ سان ڪرائي واپسي، ۽ ڊگهيون قسطون. لسٽ واري قيمت کان اصل رعايت پراجيڪٽ ۽ تعمير جي مرحلي مطابق 5-12% تائين پهچي سگهي ٿي.
ڇا ٿائي بينڪ کان قرض وٺي سگهجي ٿو؟
نظرياتي طور تي ها، عملي طور تي تقريبن ناممڪن. صرف ڪجهه بينڪ (جهڙوڪ UOB، ICBC ٿائي لينڊ) غير رهائشين جي درخواستن تي غور ڪن ٿا، ۽ شرطون سخت آهن: 30-50% ڊائون پيمينٽ، 6-8% سالانه سود، ۽ ٿائي لينڊ يا پنهنجي ملڪ ۾ آمدني جو لازمي ثبوت.
ڇا خريدارن کي وڌيڪ سود گهٽجڻ تائين انتظار ڪرڻ گهرجي؟
بئنڪ آف ٿائي لينڊ محتاط رويو اپنائي رهيو آهي. رياستي بئنڪ ٢٠٢٥ع جي آخر ۾ پاليسي ريٽ گهٽائي 2.25% ڪري ڇڏي، پر ان کان اڳتي جي نرمي افراطِ زر ۽ باهٽ جي شرح مٽا سٽا تي منحصر آهي. جيتوڻيڪ سود اڃا گهٽجي وڃي، بينڪن تي ڪا لازمي پابندي ناهي ته اهي پنهنجا شرط نرم ڪن، تنهنڪري مارگيج جي رسائي تي سڌو اثر محدود رهي سگهي ٿو.
بئنڪاڪ جا ڪهڙا علائقا سڀ کان وڌيڪ متاثر ٿيا آهن؟
نون BTS ۽ MRT ميٽرو لائينن ڀرسان جتي ڊولپرز وڏي پيماني تي ٿائي وچولي طبقي کي نشانو بڻائي پراجيڪٽ شروع ڪيا هئا، اُتي سڀ کان وڌيڪ دٻاءُ آهي، خاص طور تي بينگ نا، بينگ سُو ۽ رانگسِٽ. جڏهن ته سُخُمويت، سِلوم ۽ سٿورن جهڙا مرڪزي علائقا، مسلسل غير ملڪي طلب سبب اڃا به مضبوط آهن.
بئنڪاڪ ۽ پوکيٽ جي مارڪيٽ ۾ فرق ڇا آهي؟
پوکيٽ گهڻو ڪري غير ملڪي خريدارن ڏانهن مائل آهي. جزيري تي پريميئم سيگمينٽ ۾ غير رهائشي سودا وڪري جا 40-60% تائين پهچن ٿا. ان جو مطلب اهو آهي ته ٿائي قرضدارن لاءِ سخت قرض شرطن جو پوکيٽ تي سڌو گهٽ اثر آهي. اُتي قيمتن جو اصل محرڪ باهٽ جي ڊالر ۽ يورو جي مقابلي ۾ شرح مٽا سٽا ۽ سياحتي وهڪرو آهي.
سخت قرض حالتن دوران خريدارن کي ڇا ڏسڻ گهرجي؟
ڊولپر جي مالي حيثيت کي غور سان چڪاسيو. جيئن وڪري ۾ سستي اچي رهي آهي، ڪمزور ڪمپنيون تعمير ۾ دير ڪري سگهن ٿيون يا معيار ۾ گهٽتائي آڻي سگهن ٿيون. آڊٽ ٿيل مالي رپورٽون گهرايون ۽ اهو ڏسو ته ڪيتري سيڪڙو يونٽ اڳ ۾ ئي وڪامي چڪا آهن. جيڪڏهن تعمير جي شروعات وقت 50% کان گهٽ يونٽ وڪامي چڪا هجن، ته ان کي وڌيل خطري جي نشاني سمجهو.
ڇا هاڻي به ڪرائي تي ڏيڻ لاءِ خريداري فائديمند آهي؟
بئنڪاڪ ۾ ڪونڊو جو خالص ڪرائي منافعو سالانه 4-6% آهي، جڏهن ته پوکيٽ جي منظم اپارٽمينٽ سيگمينٽ ۾ اهو 5-8% تائين پهچي ٿو. ڊولپرز جي مذاڪرات ڏانهن وڌيل رغبت ۽ ٿائي خريدارن کان گهٽ مقابلي سبب، هاڻي پراپرٽي ڏسڻ لاءِ سفر ترتيب ڏيڻ ۽ خود اکين سان ملڪيت جانچڻ جو مناسب وقت آهي.
٢٠٢٦ع جي ٻئي اڌ لاءِ ڇا انداز لڳايو ويو آهي؟
مارڪيٽ اندازن مطابق، سال جي آخر تائين بئنڪاڪ ۾ نون پراجيڪٽس جي شروعات ۾ 10-15% تائين گهٽتائي اچي سگهي ٿي. هي نئين پيداوار (سپلاءِ) کي محدود ڪندو ۽ وچولي مدت ۾ قيمتن کي سهارو ڏيندو. 3-5 سالن جي نظر رکندڙ سيڙپڪارن لاءِ، موجوده حالتون هڪ معتدل خطري واري داخلي موقعو پيش ڪن ٿيون.
آخري ڳالهه
ٿائي لينڊ جي پراپرٽي مارڪيٽ هڪ منتقلي جي دور مان گذري رهي آهي، جتي مقامي خريدار پوئتي هٽي رهيا آهن ۽ ڊولپر بين الاقوامي خريدارن ڏانهن وڌيڪ توجهه ڏيئي رهيا آهن. جيڪڏهن توهان سنجيدگيءَ سان ٿائي لينڊ ۾ پراپرٽي خريداري تي غور ڪري رهيا آهيو، ته ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ ٽيم توهان جي رهنمائي ڪري سگهي ٿي ته ڪيئن هن موقعي مان صحيح انداز ۾ فائدو حاصل ڪجي.
ماخذ: دي بزنس ٽائمز