سنڌي خريداري لاءِ سڌو جواب: ٿائيلينڊ ۾ VAT ڇا آهي؟
جيڪڏهن توهان ٿائيلينڊ، خاص طور تي پوکيٽ ۾ نئون ڪنڊو ڊولپر کان سڌو خريد ڪندا آهيو ته مڪمل خريداري قيمت تي 7% VAT ادا ڪرڻو پوندو. هي شرح 1997ع کان لاڳو آهي ۽ 2026ع ۾ به شاهي فرمان ذريعي برقرار رکيو ويو آهي. ٻئي هٿ، پراڻي ملڪيت (ريسيل) خريد ڪرڻ تي VAT نٿو لڳي، بدران ٻيا چارجز لاڳو ٿين ٿا.
اهم نقاط هڪ نظر ۾
- VAT شرح: 7% (قانوني حد 10% آهي، پر 1997ع کان 7% تي برقرار)
- VAT خريدار ادا ڪري ٿو، رجسٽرڊ ڪارپوريٽ ڊولپر کان نئين خريد تي
- ريسيل مارڪيٽ ۾ VAT نٿو لڳي، بدران Specific Business Tax (SBT) 3.3% يا Stamp Duty 0.5% لاڳو ٿي ٿو
- ڊولپر هر قسط جي ادائيگي تي Tax Invoice جاري ڪرڻ قانوني طور تي پابند آهي
- پوکيٽ ۾ ڪنڊو جون قيمتون 2026ع جي شروعات ۾ 10-14% سالياني وڌيون (MORE Group، اپريل 2026)
- Land and Building Tax نوٽيسون 2026ع ۾ مئي ۾ جاري ٿينديون، ادائيگي جولاءِ جي آخر تائين
- ٿائي اختيارين 2026ع ۾ باضابطه خبردار ڪيو آهي ته 'صفر ٽيڪس' جا دعوا غيرملڪي خريدارن لاءِ گمراهه ڪندڙ ۽ ممڪنن غيرقانوني آهن (The Phuket News, 2026)
خريداري جا ٽي منظر: توهان جي صورتحال ڪهڙي آهي؟
منظر 1: ڊولپر کان نئون ڪنڊو خريد ڪرڻ
مثال طور فرض ڪريو توهان پوکيٽ ۾ 5,000,000 THB جو آف-پلان اپارٽمينٽ خريد ڪري رهيا آهيو. ڊولپر رجسٽرڊ ڪارپوريٽ ادارو آهي:
- ملڪيت جي قيمت: 5,000,000 THB
- VAT 7% تي: 350,000 THB
- ڪل ادائيگي: 5,350,000 THB
هتي سڀ کان اهم ڳالهه آهي معاهدي جي لفظن کي غور سان پڙهڻ. ٻه مختلف طريقا هوندا آهن:
- 'قيمت VAT سميت' يعني 7% پهرين ئي اشتهاري قيمت ۾ شامل آهي
- 'قيمت VAT کانسواءِ' يعني 350,000 THB اضافي طور مٿان لڳندو
گھڻا پوکيٽ ڊولپر 'VAT سميت' قيمت ڏيکاريندا آهن، پر سڀ نه. Reservation Agreement تي دستخط ڪرڻ کان اڳ هي ضرور تصديق ڪريو.
2026ع ۾ آف-پلان منصوبن لاءِ معياري ادائيگي جو طريقو: تقريبن 30% بڪنگ تي، 30% تعمير شروع ٿيڻ تي، ۽ 40% حوالگي تي (MORE Group ڊيٽا). VAT هر قسط تي الڳ الڳ حساب ڪيو ويندو آهي، صرف آخري قسط تي نه.
منظر 2: پرائيويٽ وڪرو ڪندڙ کان ريسيل ملڪيت
هن صورت ۾ VAT بلڪل نٿو لڳي. بدران هيٺيان چارجز لاڳو ٿين ٿا:
- Transfer Fee: Land Department جي جانچيل قيمت جو 2%، رجسٽريشن وقت ادا
- Specific Business Tax (SBT): 3.3% - جيڪڏهن وڪرو ڪندڙ 5 سالن کان گھٽ عرصو ملڪيت رکي
- Stamp Duty: 0.5% - جيڪڏهن وڪرو ڪندڙ 5 سال يا وڌيڪ ملڪيت رکي (SBT ۽ Stamp Duty هڪ وقت تي ٻئي نٿا لڳن)
- Withholding Tax: ذاتي آمدني ٽيڪس جي Progressive Scale مطابق
ٽرانسفر خرچ عموماً خريدار ۽ وڪرو ڪندڙ جي وچ ۾ ڳالهين ذريعي طئي ٿيندو آهي، يا ته 50/50 ورهاڱو يا هڪ ڌر مڪمل ادائيگي ڪري ٿي.
اهم نوٽ: ٿائي شهرين لاءِ جيڪي 7,000,000 THB تائين جا نئين ڪنڊو خريد ڪن ٿا، 30 جون 2026ع تائين Transfer Fee 0.01% جي عارضي رعايت موجود هئي. غيرملڪي خريدار هن رعايت جا حقدار نه آهن ۽ انهن لاءِ معياري 2% Transfer Fee برقرار رهي ٿي.
منظر 3: ٿائي ڪمپني ذريعي خريداري
جيڪڏهن ڪنڊو ڪنهن ٿائي قانوني اداري جي نالي ۾ رجسٽر ڪيو وڃي ته خريداري وقت 7% VAT اڃا به لاڳو ٿئي ٿي. البت، جيڪڏهن ڪمپني پاڻ به VAT-رجسٽرڊ آهي ته Input VAT کي Output VAT سان Offset ڪري سگھجي ٿو. هن لاءِ شرط آهي ته ملڪيت ٽيڪس لائق ڪاروباري سرگرمي لاءِ استعمال ٿئي، مثلن پيشيوراڻي مئنيجمينٽ ڪمپني ذريعي ڪرائي تي ڏيڻ جنهن جي سالياني آمدني 1,800,000 THB کان وڌيڪ هجي.
هي ٿائيلينڊ ۾ VAT Optimisation جي ڪجھ قانوني طريقن مان هڪ آهي. البت ڪارپوريٽ ڍانچي ۾ ملڪيت هلائڻ سان ٻيا خرچ به ايندا آهن: سالياني اڪائونٽنگ، آڊٽ فيسون، ڪارپوريٽ ٽيڪس جا ڪاغذ ۽ تعميل جون ذميواريون.
وڏيون غلطيون جيڪي نقصان ڏياري سگھن ٿيون
1. 'صفر ٽيڪس' جي اشتهار تي يقين ڪرڻ ٿائي اختيارين 2026ع ۾ عوامي طور خبردار ڪيو آهي ته غيرملڪي خريدارن کي ٽيڪس نه لڳڻ جا دعوا گمراهه ڪندڙ ۽ ممڪنن غيرقانوني آهن (The Phuket News, 2026). هر ڪنڊو تي خريداري وقت VAT، سالياني Land and Building Tax، ۽ ڪرائي جي آمدني تي Income Tax لاڳو ٿي ٿو. قوميت جي بنياد تي ڪو استثنا موجود نه آهي.
2. VAT Inclusion Clause غلط سمجھڻ جيڪڏهن معاهدي ۾ لکيل آهي '5,000,000 THB plus VAT' ته توهان جي ذميواري 5,350,000 THB آهي. جيڪڏهن 'inclusive of VAT' لکيل آهي ته ٽيڪس اندر ئي شامل آهي. هن هڪ جملي کي نظرانداز ڪرڻ سان درمياني قيمت واري ٽرانزيڪشن ۾ لکين رپيا جو نقصان ٿئي ٿو.
3. 2026ع ۾ Land and Building Tax کي گھٽ اهميت ڏيڻ هي پهريون سال آهي جڏهن Land and Building Tax مڪمل قانوني شرحن تي وصول ٿي رهيو آهي، ڪووڊ دور جي رعايتن (2020 کان 2024) کان پوءِ. 10,000,000 THB کان مٿانهين قيمت وارن ڪنڊن لاءِ سالياني مالڪي خرچ وڌيو آهي. بجيٽ ۾ اهو شامل ڪريو.
4. ڪرائي آمدني لاءِ ٿائي Tax ID نه وٺڻ ٿائيلينڊ ۾ ڪرائي جي آمدني حاصل ڪندڙ هر غيرملڪي کي ٿائي Tax Identification Number وٺڻو ۽ ايندڙ سال 31 مارچ تائين Personal Income Tax Return داخل ڪرڻو آهي. شرحون 0% کان 35% تائين Progressive آهن. رهائشي ملڪيت جي Gross Rental Income تي 30% معياري خرچ Deduction موجود آهي.
5. VAT ۽ Transfer Fee کي ساڳيو سمجھڻ اهي ٻه بلڪل الڳ چارجز آهن. VAT (7%) ڊولپر کي نئين خريداري تي ادا ٿئي ٿي. Transfer Fee (2%) Land Department کي ٽائيٽل رجسٽريشن وقت ادا ٿئي ٿي. نئين ملڪيت خريد ڪرڻ تي ٻئي هڪٻئي مٿان گڏجي لاڳو ٿين ٿا.
مقابلي جو جدول
| پيرا ميٽر | نئون ڪنڊو (ڊولپر کان) | ريسيل - 5 سالن کان گھٽ | ريسيل - 5 سالن کان وڌيڪ | ٿائي ڪمپني ذريعي |
|---|---|---|---|---|
| VAT (7%) | هائو - 7% | نه | نه | هائو - 7% (Offset ممڪن) |
| Transfer Fee | 2% (اڪثر ورهاڱو) | 2% | 2% | 2% |
| Specific Business Tax | لاڳو نه | 3.3% (وڪرو ڪندڙ) | لاڳو نه | صورتحال مطابق |
| Stamp Duty | VAT نظام تحت | لاڳو نه | 0.5% (وڪرو ڪندڙ) | VAT نظام تحت |
| Withholding Tax | لاڳو نه | Progressive Scale | Progressive Scale | جانچيل قيمت جو 1% |
| ڪل ٽرانزيڪشن خرچ (اندازن) | ~9% | ~5-8% | ~3-5% | ~9% (VAT Offset کان اڳ) |
عام سوال ۽ جواب
ڇا ريسيل ڪنڊو نئين کان ٽيڪس لحاظ کان سستو آهي؟ عموماً ريسيل ۾ گڏيل ٽرانزيڪشن ٽيڪس بوجھ گھٽ هوندو آهي، تقريبن قيمت جو 3-8%، جڏهن ته نئين خريد ۾ تقريبن 9% آهي. البت پوکيٽ ۾ نئين منصوبا 2026ع ۾ 10-14% سالياني قدر وڌايو آهي، تنهن ڪري مڪمل واپسي حساب ڪرڻ وقت خريداري خرچ ۽ سرمائي جي اضافو ٻئي شامل ڪرڻ ضروري آهن.
ٿائيلينڊ ۾ ملڪيت خريد ڪندڙ ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جي ماهرن کان مشورو ڪيئن وٺي سگھن ٿا؟ ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جا ماهر سنڌي خريدارن کي پوکيٽ ۾ ملڪيت جي سڄي عمل ۾ رهنمائي ڏيندا آهن، معاهدي جي تصديق کان وٺي ٽيڪس منصوبابندي تائين.
ماخذ: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers