پهريون سوال: ڇا سنڌي خريدار پهوڪيٽ ۾ قسطن تي گهر وٺي سگهي ٿو؟
ها، پر ٿائي بئنڪ توهان کي قرض نه ڏيندي. ٿائيلينڊ ۾ ڌاريان شهرين لاءِ معياري بئنڪ مارگيج تقريبن ناممڪن آهي. البته هن مسئلي جو حل خود ڊولپرن ڳولي ڪڍيو آهي: اهي سڌو خريداره کي 0% يا گهٽ سود تي 2 کان 5 سال جون قسطون ڏين ٿا، بئنڪ جي ڪنهن به مداخلت کان سواءِ. جيڪڏهن توهان پاڪستان يا هندستان مان پهوڪيٽ ۾ ملڪيت خريد ڪرڻ چاهيو ٿا ته هيءُ طريقو توهان لاءِ سڀ کان عملي آهي.
مختصر جواب جيڪو توهان ڳوليو ٿا:
- پهوڪيٽ ۾ عام پيمينٽ پلان: 30/70 يا 40/60، تعمير جي مرحلن سان ڳنڍيل
- مدت: تعمير دوران 12 کان 36 مهينا، ڪڏهن ڪڏهن حوالگي کان پوءِ 60 مهينا تائين
- سود: تعمير دوران اڪثر 0%؛ حوالگي کان پوءِ 3 کان 8% في سال
- ريزرويشن فيس: 100,000 کان 300,000 باهٽ
- ٿائي بئنڪ قرض ڌارياڻن لاءِ: UOB، ICBC (ٿائي) ۽ Bangkok Bank ذريعي نادر حالتن ۾ ممڪن، شرح 6.5% کان، LTV 50 کان 70% تائين
پهوڪيٽ جي ملڪيت مارڪيٽ ڇو وڌي رهي آهي؟
تعداد ڳالهائيندو آهي. Colliers Thailand جي مطابق 2021 کان 2025 تائين پهوڪيٽ ۾ 45,066 رهائشي يونٽ لانچ ٿيا، جن جي ڪل سيڙپڪاري 469.72 ارب باهٽ (تقريبن 13 ارب ڊالر) هئي. رڳو 2025 ۾ 72 کان وڌيڪ نوان پراجيڪٽ آيا، يعني 10,312 يونٽ جن جي مالي قيمت 81.64 ارب باهٽ هئي.
سنسري (Sansiri) ڪمپني 2026 کان 2028 تائين پهوڪيٽ ۾ 20 نوان پراجيڪٽ آڻڻ جو اعلان ڪيو آهي، جن جي مجموعي قيمت 24 ارب باهٽ آهي. AssetWise، جيڪا 'The Title' برانڊ جي ٺاهيندڙ آهي، وٽ مارچ 2026 تائين پهوڪيٽ ۾ 21.669 ارب باهٽ جو بيڪلاگ هو، يعني ڪمپني جي مڪمل پورٽ فوليو جو 57%. هن سطح جي مسابقت ۾ ڊولپر قسطن کي پنهنجو سڀ کان وڏو سيلز اوزار بنائي ڇڏيو آهي.
چار قسم جا پيمينٽ پلان: ڪهڙو توهان لاءِ موزون آهي؟
1. 30/70 تعميري پلان (سڀ کان مشهور)
خريدار سائنن وقت 30% ادا ڪري ٿو (يا پهرين 3 کان 6 مهينن ۾ قسطن سان)، باقي 70% چاٻيون ملڻ وقت. سود صفر. عملي طور تي اهو 18 کان 30 مهينن جو مفت قرض آهي.
مثال: 'The Title' پراجيڪٽ ۾ 8 ملين باهٽ جو فليٽ. خريدار پهريان 200,000 باهٽ ريزرويشن ڏئي ٿو، پوءِ 12 مهينا 180,000 باهٽ في مهينو (ڪل 2.36 ملين باهٽ)، ۽ آخري ادائيگي 5.64 ملين باهٽ حوالگي وقت.
2. 20/80 حوالگي کان پوءِ جو پلان (وڏي ملڪيت لاءِ)
خريدار تعمير مڪمل ٿيڻ کان اڳ رڳو 20% ڀري ٿو، باقي 80% حوالگي کان پوءِ 24 کان 36 مهينن ۾. هتي سود لاڳو ٿيندو آهي: 3 کان 8% في سال. هيءُ پلان 15 کان 40 ملين باهٽ جي ولائن لاءِ عام آهي، جتي هڪ ئي وقت ۾ وڏي رقم ڀرڻ مشڪل هوندي آهي.
3. ٿائي بئنڪ مارگيج (رسمي، پر مشڪل)
اهو رستو ڌارياڻن لاءِ تمام مشڪل آهي. چند بئنڪ هيٺين شرطن تي قرض ڏين ٿيون:
- UOB Thailand: چونڊيل ملڪن جي شهرين لاءِ 70% LTV تائين، شرح 6.5% کان
- Bangkok Bank: ٿائي ورڪ پرمٽ هولڊرن لاءِ
- ICBC (Thai): خاص طور تي چيني خريدارن لاءِ
گهربل آمدني 80,000 کان 100,000 باهٽ في مهينو، ڪم جو ڪنٽريڪٽ يا بزنس ويزا، ۽ ڪريڊٽ هسٽري. منظوري ۾ 45 کان 90 ڏينهن لڳن ٿا. ٿائيلينڊ ۾ نوڪري نه هئڻ واري اڪثر پاڪستاني يا سنڌي خريداره لاءِ هيءُ رستو عملي نه آهي.
4. پنهنجي ملڪ مان قرض (آف شور لون)
ڪجهه خريدار پنهنجي ملڪ ۾ موجود ملڪيت يا سيڙپڪاري کي ضمانت رکي قرض وٺن ٿا ۽ اهو رپيو ٿائيلينڊ موڪلين ٿا. هن طريقي سان توهان ٿائي ڊولپر وٽ 'نقد خريدار' بڻجي وڃو ٿا، جنهن سان قيمت ۾ ڳالهه ٻولهه آسان ٿيندي آهي.
چئن پلانن جو مقابلو
| پيرامٽر | 30/70 تعميري پلان | 20/80 حوالگي کان پوءِ | ٿائي بئنڪ مارگيج | آف شور قرض |
|---|---|---|---|---|
| ابتدائي ادائيگي | 30% | 20% | 30-50% | 0% (ٻئي اثاثي تي) |
| سود جي شرح | 0% | 3-8% في سال | 6.5-8% في سال | ملڪ موجب |
| مدت | 18-30 مهينا | 36-60 مهينا | 20 سال تائين | 15-25 سال تائين |
| ڌارياڻن لاءِ آساني | وڌيڪ | وچولي | گهٽ | حيثيت موجب |
| منظوري جو وقت | 1-3 ڏينهن | 1-7 ڏينهن | 45-90 ڏينهن | 14-60 ڏينهن |
| خطرو | وچولو (ڊولپر تي منحصر) | وچولي کان وڌيڪ | گهٽ (بئنڪ جانچ ڪري) | زري خطرو |
| 10 ملين باهٽ تي اضافي خرچ | 0 باهٽ | 450,000 کان 1,200,000 باهٽ | 1,300,000 کان 2,400,000 باهٽ (5 سالن ۾) | مختلف |
اهي 6 غلطيون جيڪي سنڌي خريدار اڪثر ڪن ٿا
1. سيل اينڊ پرچيز ايگريمينٽ (SPA) کي غور سان نه پڙهڻ قسطن جون سڀ شرطون SPA ۾ لکيل آهن. دير سان ادائيگي جي جرمانو عام طور تي 1 کان 1.5% في مهينو آهي. معاهدو ٽوڙڻ تي ڊولپر 25 کان 30% رقم رکي ڇڏيندو. پهوڪيٽ جي ٿائي پراپرٽي وڪيل سان انگريزي نسخو ضرور پڙهو.
2. FET سرٽيفڪيٽ نظرانداز ڪرڻ جڏهن ڌاريان شخص فريهولڊ ڪنڊو خريد ڪري ٿو ته هر ادائيگي ٿائي بئنڪ ذريعي اچڻ گهرجي ۽ Foreign Exchange Transaction (FET) فارم ملڻ گهرجي. بغير هن دستاويز جي لينڊ ڊپارٽمينٽ ملڪيت رجسٽر نه ڪندو. ايڪسچينج ڪائونٽر تان نقد ادائيگي قانوني نه آهي.
3. آخري وڏي ادائيگي کي ننڍو سمجهڻ 30/70 پلان ۾ تعمير دوران قسطون آسان لڳنديون آهن، پر آخري 70% هڪ وڏي رقم آهي. جيڪڏهن تعمير دوران مالي حال بدلجي وئي ته توهان اڳ ڀريل سموري رقم وڃائي سگهو ٿا.
4. ڊولپر پلان کي بئنڪ گارنٽي سمجهڻ ڊولپر جي ادائيگي اسڪيم بئنڪ گارنٽي نه آهي. جيڪڏهن ڊولپر ڏيوالو ٿيو ته توهان عام قرض خواهه جي قطار ۾ بيهندؤ. ان ڪري SET (اسٽاڪ ايڪسچينج آف ٿائيلينڊ) ۾ رجسٽرڊ، آڊيٽ ٿيل ڪمپنيون جهڙوڪ AssetWise (21.7 ارب باهٽ بيڪلاگ) ۽ Sansiri (2026 ۾ 39 ارب باهٽ جو هدف) گهڻو محفوظ آهن.
5. اضافي خرچن کي وساري وڃڻ ملڪيت جي قيمت کان علاوه: لينڊ ڊپارٽمينٽ ٽرانسفر فيس (نئين تعمير تي تقريبن 2%)، سنڪنگ فنڊ (500 کان 800 باهٽ في چورس ميٽر)، ۽ مهيني جو مينٽيننس چارج (40 کان 120 باهٽ في چورس ميٽر). اهي خرچ پيمينٽ پلان ۾ شامل نه هوندا آهن.
6. فريهولڊ ڪوٽا جي حد نه سمجهڻ هر عمارت ۾ ڌارياڻ رڳو 49% حصي تائين فريهولڊ ملڪيت رکي سگهن ٿا. سائن ڪرڻ کان اڳ پنهنجي پسنديده پراجيڪٽ ۾ بچيل ڌاريان ڪوٽا ضرور معلوم ڪريو.
ملڪيت ٿائيلينڊ ۾ جهڙين خدمتون توهان کي انهن سڀني نڪتن تي گائيڊ ڪري سگهن ٿيون، خاص طور تي سنڌي ڳالهائيندڙ خريدارن لاءِ جيڪي پهوڪيٽ ۾ سيڙپڪاري ڪرڻ چاهين ٿا.
ماخذ: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers